5月商办用地市场表现活跃；商业品牌SKP正式入驻杭州

　　大宗交易

　　数据来源：CREIS中指数据

　　4、旭辉集团首个高铁TOD项目落地重庆，打造成渝门户新地标5月11日，旭辉集团联合重庆西站投资发展有限公司获取重庆西站站前广场TOD项目。地块容积率为2.62，总建筑面积约22万方，是旭辉集团首个高铁TOD项目，加码旭辉TOD模式开发战略。据了解，重庆西站TOD项目亦是多主体联合开发的项目之一。其中重庆西站投资发展有限公司是重庆西站综合交通枢纽的开发建设及运营管理方，是专精于枢纽一体化建设的国有企业。双方强强联合，充分发挥彼此开发优势，最大化土地价值。联合开发重庆西站站前上盖物业，打造成渝门户TOD新地标，共筑城市新名片。

　　1、开发投资额：办公楼与商业营业用房开发投资额同比均继续增长，但增幅收窄

　　◆办公楼：2021年1-4月，全国办公楼销售面积为771万㎡，同比增长20.0%，增幅较1-3月收窄14.4个百分点。

　　2、越秀地产签约仁恒置地，拟扩大在长三角与粤港澳多领域合作5月6日，越秀地产与仁恒置地集团有限公司在苏州举办战略合作签约仪式，越秀地产党委书记、董事长林昭远与仁恒置地董事局主席兼总裁钟声坚等双方高层出席签约仪式并见证签约。双方在签约仪式上进行了广泛深入的交流。越秀地产党委书记、董事长林昭远向仁恒置地领导介绍了越秀地产“四好企业”“成就美好生活”等企业战略和使命，以及在投资拓展、城市扩张、TOD开发、同行合作等方面的发展情况。

　　◆从需求端来看：全国商业地产销售面积同比增长17.3%

　　图：2016年1月-2021年5月全国300城商办用地楼面均价及平均溢价率

　　◆溢价率：2021年5月，全国300城商办用地平均溢价率为6.4%，同比上升2.5%。

　　• 商办用地市场：1-5月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均增长；成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比上升。

　　图：2014年-2021年4月全国办公楼&商业营业用房开发经营指标占比

　　◆从溢价率来看，2021年1-5月，一线城市商办用地平均溢价率为0.1%，竞拍热度不高；二线及三四线城市商办用地平均溢价率均在10%左右，其中二线城市较上年同期有所上升，三四线城市同比下降近10个百分点，商办用地市场竞拍热度降温。

　　• THE COLORIST调色师首家大师店落地东莞，客流量半日破万；

　　◆商业营业用房：2021年1-4月，全国商业营业用房新开工面积为3782万㎡，由1-3月的同比增长7.2%转为同比下降2.3%。

　　2、全国300城中各线城市间分化仍较明显

　　◆ 中指点评：近两年，美妆市场迎来新物种大爆发时期，成为城市发展首店经济的重要参与者。自5月1日开业以来，位于海德广场的THE COLORIST调色师首家大师店已经成为东莞城中年轻潮人打卡点之一。消费是拉动经济增长的“三驾马车”之一，今年东莞市政府工作报告中提出，大力发展首店经济，三年内推动各类品牌首店落户100个以上。日前东莞市政府常务会议审议通过《关于大力发展首店经济 促进商业消费升级的若干措施（试行）》，成为广东省内第一家成体系提出首店经济扶持政策的城市，以THE COLORIST调色师大师店为代表的潮牌首店，将推动东莞商业消费高端化、特色化、国际化发展，激发时尚消费、品牌消费潜力。

　　◆ 中指点评：SKP商场被誉为中国最“奢侈”的时尚百货之一，经过连续多年持续地改装、升级、创新，在没有增加任何零售空间、没有任何线上业务的条件下，北京SKP实现了单店销售10年10倍的跨越式增长，并由此成就了“SKP现象”。目前，SKP已完成北京、西安、成都、昆明、呼和浩特等地布局，杭州是SKP落地的又一座重要城市。杭州SKP项目的落地，是钱江世纪城集中力量开展重点项目攻坚的标志性成果，将填补钱江世纪城高端商业空白，提升钱江世纪城的城市功能和国际化水平，加快萧山城市品质能级跃升，推动钱江世纪城“杭州城市新中心”的城市定位从概念逐渐落地到现实。

　　图：2010年-2021年4月全国商办开发投资额及同比增速

　　◆从供应端来看：全国商业地产开发投资额同比增长9.9%

　　本期看点

　　◆从成交端来看，2021年1-5月，一线城市及三四线城市商办用地成交面积同比均下降，其中一线城市同比降幅超四成，三四线城市同比降幅超10%；二线城市商办用地成交面积同比增长4%。

　　信息来源：中指研究院综合整理

　　◆商业营业用房：2021年1-4月，全国商业营业用房销售面积为2126万㎡，同比增长16.3%，增幅较1-3月收窄8.6个百分点。

　　◆ 中指点评：越秀地产和仁恒置地将在后续依托此次战略合作签约，持续扩大在长三角与粤港澳大湾区多领域的合作力度、广度与深度，实现双方的优势互补与发展共赢。特别是在房地产行业进入新的发展阶段后，双方围绕如何在集中供地政策下多元化增储、在“双限”调控下实现品质、在“3条红线”要求下管控资金以及提升管理水平等方面拥有广阔的合作空间，希望能继续以客户为中心，加强相互学习、强化战略合作，在激烈的市场竞争中谋取共赢。

　　◆一线城市：1-5月，全国300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为312万平方米，同比下降44.2%；成交楼面均价为10460元/平方米，同比上涨17.4%；平均溢价率为0.1%，同比基本持平。

　　◆量价趋势：1-5月，一线及三四线城市量降价涨，二线城市量增价涨；溢价率方面，一线城市溢价率微幅下降，二线城市溢价率上升，三四线城市溢价率下降较多。

　　图：2014年-2021年5月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

　　数据来源：CREIS中指数据

　　2、市场表现

　　1、THE COLORIST调色师首家大师店落地东莞，客流量半日破万5月1日，THE COLORIST调色师首家大师店落地东莞，作为调色师首家大师店，除了空间场景升级之外，美妆品类也做到了最大最全，1500㎡的超大空间容纳了500+全球热门美妆品牌，20000+精致美妆单品。 其中，千余产品首次线下亮相，逾30+品牌更是首次进入东莞。 调色师选址要求，一线或新一线城市的A类商圈黄金地段。 ”在鸿福商圈，一次可以满足多种消费欲望。 美妆店打完卡，可以到附近的星巴克臻选店品杯咖啡，或者到CGV影城看一场电影，还有空气湃、泡泡玛特、乐高等门店等你逛，而且以上都是品牌在这一片区所开出区域首店。

　　◆ 中指点评：《意见》提出合理优化网点，重点对城镇老旧小区、新建居住区、城乡结合部小区加强商业网点布局，满足居民便利生活和日常消费需求。鼓励商业与物业、消费与生活、居家与社区等场景融合，实现业态多元化、集聚化、智慧化发展。此外，拓展智能体验，鼓励应用5G、大数据、人工智能、物联网等先进信息技术，驱动发展无接触交易、智能结算、网订店取（送）、直播带货、自助售卖等创新模式，拓展便民生活圈应用场景。

　　本月，商务部等12部门联合发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，畅通国民经济循环，满足人民美好生活需要。市场表现方面，1-4月，全国商业地产开发投资额增速继续放缓，新开工面积同比下降，但销售面积同比增长；1-5月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均增长；成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比上升。企业动态方面，THE COLORIST调色师首家大师店落地东莞，客流量半日破万；SKP以48.3亿元正式入驻杭州钱江世纪城，填补钱江南岸高端商业空白。

　　◆办公楼：2021年1-4月，全国办公楼新开工面积为1270万㎡，由1-3月的同比增长7.0%转为同比下降7.3%。

　　• SKP以48.3亿元正式入驻杭州钱江世纪城，填补钱江南岸高端商业空白；

　　企业动态

　　• 商务部等12部门：推进城市一刻钟便民生活圈建设，畅通国民经济循环，满足人民美好生活需要；

　　◆ 中指点评：近年来，市发展改革委牵头建立了向民间资本推介重点领域项目的长效机制，自2018年开始，已分五批向社会公开推介项目377个，总投资超5000亿元。今年1-4月，本市民间投资实现同比增长11.7%，保持8个月环比正增长，较2019年同期增长29.4%，充分体现了本市民营经济的韧性和活力。此次，北京发改委公开了2021年项目公开推介，从领域看，本次推介更加突出“两区”建设、国际科技创新中心建设、城市更新等投资新增长点。各领域中推介项目投资规模靠前的是商务服务业、新一代信息技术和城市更新，分别达到490亿元、214亿元、209亿元。从参与方式看，本次推介更加突出拓宽民间资本参与渠道，计划通过PPP、合作开发建设等股权投资方式吸引民间资本参与的项目达到75个，占比68%。将进一步促进民间投资健康发展，促进商业模式创新与产业发展。

　　数据来源：CREIS中指数据

　　◆ 办公楼：2021年1-4月，全国办公楼开发投资额为1694亿元，同比增长10.8%，增幅较1-3月收窄4.1个百分点。

　　（一）商业地产新房市场：1-4月全国投资同比增长9.9%；新开工面积同比下降3.6%；销售面积同比增长17.3%

　　数据来源：CREIS中指数据

　　图：2010年-2021年4月全国商办销售面积及同比增速

　　信息来源：中指研究院综合整理

　　◆楼面均价：2021年5月，全国300城商办用地成交楼面均价为3290元/㎡；同比上涨32.2%。

　　3、SKP以48.3亿元正式入驻杭州钱江世纪城，填补钱江南岸高端商业空白5月7日上午，钱江世纪城核心区块单元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地块以48.32亿元的价格成功挂牌出让。该地块由北京华联集团旗下杭州瑞诚兴联置业有限公司竞得，标志着北京华联集团高端百货项目——杭州SKP正式落地钱江世纪城，杭州将再添城市封面级新地标。

　　1、5月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降；成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比上升

　　◆二线城市：1-5月，全国300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为3101万平方米，同比小幅增长4.0%；成交楼面均价为2992元/平方米，同比上涨27.0%；平均溢价率为7.7%，同比上升4.1个百分点。

　　2021年1-4月，全国商业地产销售面积为2897万平方米，同比增长17.3%，增幅较1-3月收窄10.1个百分点；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为5.8%，与1-3月占比相同。

　　2、新开工面积：办公楼与商业营业用房新开工面积同比均出现下降

　　• 越秀地产签约仁恒置地，拟扩大在长三角与粤港澳多领域合作；

　　数据来源：CREIS中指数据

　　图：2016年1月-2021年5月全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积

　　◆从供应端来看，2021年1-5月，各线城市商办用地推出面积同比均下降，其中一线城市同比降幅超五成；三四线城市商办用地推出面积同比降幅最少，仅为6%。

　　◆三四线城市：1-5月，全国300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为3437万平方米，同比下降10.9%；成交楼面均价为1649元/平方米，同比上涨14.6%，涨幅较上年同期收窄4.2个百分点；平均溢价率为11.6%，同比下降7.6个百分点。

　　数据来源：CREIS中指数据