胡芳园：商业唯一的不变是变化
在这个中小城市商业迅猛发展的时代背景下，运营在商业地产这个产业链里的价值存在巨大发展潜力。运营管理是商业地产运营的核心，也是商业地产收益和物业价值提升的源泉。
11月9日，在浙江·宁波举行的第三届全国中小城市商业创新发展论坛上，恒太商业管理有限公司总裁胡芳园发表了《中小城市商业运营商价值创造》的主题演讲。
胡芳园总裁表示，目前的中小城市市场是红海中的蓝海，在一片猩红里有一些蓝色的间隙。要在这一片红海里抓住蓝色的机会，乘风破浪，实属不易。
◆ 中小城市商业地产市场的利好要素：
1、中小城市的消费升级正在进行中；
2、中小城市的城市升级正在进行中；
3、中小城市的人口回流现象；
4、小镇青年有钱有闲，实际可支配消费占比大于大城市。
◆ 中小城市商业地产市场的现存问题：
1、部分政府过度审批，部分城市商业地产的供给过剩；
2、竞争加剧，大型集团商业地产开发商一二线容量饱和，下沉三四线城市；
3、大部分开发商以纯地产逻辑操作商业地产，专业度不够；
4、商业地产运营商与开发商的角色分离不够，专业度不够，不能创造相应价值；
5、新一轮电商平台的下沉；
6、供应链能级弱，品牌下沉难。
商业地产运营商的价值创造
胡芳园总裁以实际操作项目案例为大家剖析了商业地产运营商价值创造的三个主要环节：
1、定位“精准狠”
定位决策是我们协助房开商做的所有决策里的最关键决策。在当下的市场环境里，定位是否准确，基本决定了项目的生与死。
项目的定位决策是第一决策，其他决策支撑项目定位决策的展开。做好项目定位决策，再去做物业结构及动线改造、空间设计风格方向、品类组合和品牌选择、十年概算、品牌招商策略、运营策略、企划策略、团队组建等决策。只有这样才能真正撬动品牌资源，真正吸引到想要的顾客到店和成交，完成一个持续生命力和良好回报的产品。
定位是科学，也是艺术。越早介入项目定位环节，我们就能越早创造价值。
2、执行“体系化”
执行体系是所有正确决策能执行到位的保障。前场的执行必须要有后场体系支撑，才能保障品质。良好有效的执行来自于三个方面：
◆ 取势：取中小城市商业地产快速发展之势
◆ 明道：针对供应商、消费者、政府和房地产商的需求，有一套系统的、特色的标准打法
◆ 优术：不断优化解决问题的办法，有足够丰富的经验，解决各种各种变化的问题。
有效执行两个核心目标：
◆ 筹备店—按时按标准满铺开业；
◆ 营运店—完成六大核心指标。
3、创新“见成效”
商业唯一的不变就是变化。房地产也好，商业地产也好，从上半场进入下半场，从“模式+技巧”到“产品+内容”。
◆ 2000年 唯品牌时代—只要是好的品牌进场，就能卖。
◆ 2010年 主次力店为王—主要五大主力店凑足，就有客流。
◆ 2020年 精细定位+运营—针对特定客群的特定需求做定位，进行精细化运营。
未来，恒太商业将坚持在中小城市商业运营领域深耕，希望能够通过专业化、系统化、精准化的全链条解决方案，打造更加美好、有趣和愉悦的购物中心，协助开发商解决项目痛点，帮助政府提升城市品质和形象，提升区位的商业价值，满足人们日益增长的消费需求。
