禹来：商业地产开展机会和应战 购物中心将现“1/2现象”

　　大约在7、8年前，国内很闻名的商业地产商，他要（英文），我说不可，我说只要两个当地可以做，一个新加坡、香港，有两个根本条件，回报率要到达7%以上，还要拿出90%以上的收益进行（英文），不论你是否乐意拿出90%，榜首条你就达不到，你现在一切好的商铺都卖，留下都是沃尔玛这样，租金回报率达不到2%，实践证明他现在都做不了。

　　禹来： 敬重主持人，奥园集团朋友，各位宾客咱们下午好，我今日就商业地产开展时机和应战谈一点自己的考虑。

　　前不久人家问我怎样看待新国五条对商业地产的影响？我说新国五条出台，对商业地产肯定是一个利好，我以为每一次的宏观调控对商业地产肯定是一个利好，但一起提高了商业地产的门槛，要求你做商业地产的企业要求更高了，我信任咱们可以找一个好方法，可以实施长时刻开展战略有一个安稳团队，这样的企业必定可以在转型进程傍边长时刻开展，奥园集团方才听了一下我榜首次听，方才讲的内容我觉得不要讲了，由于这三个方面都讲到了，最终祝福奥园集团可以在新形势下地可以捉住这个时机，迎候这个应战，获得更好的成果，谢谢咱们！

　　整体来说，商业地产开展时机时机和应战依照现在的趋势，现在的趋势，国内整体商业地产开展趋势风雨大于时机，面临单个企业来讲，时机大于危险，依照国内现行的方针，房地产企业转型是必挑选，不论挑选什么样的转型方法，规划和完成较优的财物负债率租售收入份额是逃避周期性的生计开展之道。

　　假如你把财物典当借款拿去搞这些事，IPO上市是十分困难的。咱们再进行剖析，这是一家公司自己发布的揭露数据，商业地产公司11年的收入953亿，租金收入34.6亿，交缴率99.8%，公计持有物业面积为903万平方米，物业面积的均匀租金依照34.6除以面积，一个月32块钱左右，但咱们要考虑一个问题，在903万平方米的面积里边或许会有新开业，或许是处于人家免租期，咱们给一个系数，正常到达80%，这样就可以提出到40块，咱们再想一想，或许还有一些地段欠好，免租期比较长，在903万平方米，只要50是正常率用，这个时分租金就可以说到64块钱，这三个租金咱们依照现在世界商场上一般核算，咱们的收益7%进行核算，物业价值百分之一百驻进去，可以卖到六千多块钱，假如50%就一万块钱，一万块钱的商业地产项目面积，价值可以值多少钱，这个物业根本上卖不出去，咱们可以考虑这个问题。

　　榜首、从购物中心看商业地产，从房地产商转型商业地产的根本条件。

　　咱们代看看比较知名的恒隆，恒隆在年报摘出来，这个租金其实也便是500多块钱在香港，在内地也便是300多块钱，当然这里边一切，这不是指购物中心，是包含一切，也包含刚刚开业，比如说在济南等等区域项目新开业的项目，这些都是盈余比较好的，盈余比较好的购物中心的确可以带来，由于做一个项目要赚十几个亿，二十个亿，这也是不是一件简略的事，但这是每年都有的。

　　这几年自动转型做商业地产越来越多了，房地产转型商业地产，我以为要有三个条件：可行的盈余方法，可行的盈余方法处理现金流的问题，现金流关于现在的大多数房地产来说，首要便是处理租售结合的问题；继续开展战略，处理房地产周期性问题，从前跟香港几家上市的房地产公司的老板都交换过这个定见，我跟他们提出这样问题，我说房地产商，房地产是一个周期性很强的工作，怎样防止工作，香港这几个大公司老板都说，我国大部分的房地产商并没有阅历过一个真实的房地产周期，他说你们要幻想一下，接连40多天卖不出去一套房子，买出一套400多尺房地产的时分，全公司一千多人都庆祝，哪个时分，哪就叫周期。所以现在怎样防止周期，他说防止周期便是持有物业，持有物业什么优点，可以运平这个周期，好东西要自己留下来，我国房地产就把这这些卖掉，持有必定商业物业有一个最大优点是什么？便是品牌，许多东西你在说一千道一万不如拿一些项目拿出来，做住所项目没有几个人能给咱们看，有几个给咱们留下项目，这些闻名房地产商可以拿出什么项目给咱们留下形象吗？不或许，由于住所私密性决议了，只要敞开的商业地产项目才或许给出这种。

　　下面剖析一下这些条件，有规则的盈余方法，对商业地产和住所地产盈余方法比较，住所地产比较简略，商业地产就不相同，除了可以出售盈余以外，还可以带来其他的增值盈余，一个便是把周边土地增值，住所地产增值及还有可以经过运营盈余，经过杠杆系数，不论做什么，运营方法便是一个租，一个售，这个售是少售，而不是正售，任何房地产，不论商用仍是住所都是卖，只不过方法不相同，经过这个杠杆可以完成出售盈余，也可以本钱盈余，任何一个购物中心你问他根本责任是什么，标准答案都是相同，使物业增值，没有其他答案。

　　5月31日南方都市报的材料，这是千万级的材料，保利相关材料，雅居乐等，咱们都知道这是千万级的材料，天津，广州、这些千万级不断涌现，南京，贵州，千万级的呈现我觉得见责不见责了，为什么？国家中心地产作业的时分，咱们讲项目有时分不是讲平方米，而是平方公里，咱们在成都拿5平方公里，5平方公里是比较小，5000万，在海南拿项目的时分120平方公里，到庐山拿300多平方公里是这样拿地的，这些地是不是都可以做成商业地产，或许旅行地产呢？咱们就要逐个剖析。

　　办理团队，咱们现在都留意到资金密集型，许多会留意技术密集型，咱们都很重视招商，我觉得招商不是重要，我没有作为一个独自环节来看，假如作为一个独自环节来看这个项目必败。