2020第四季度中国商业地产指数报告

　　全国居民人均可支配收入32,189元，增速比上年降低了4.2%。扣除价格因素后为2.2%，略低于经济增长。全国居民人均消费支出21,210元，比去年下降349元，降速为其中城镇居民人均消费支出27,007，下降3.8%；农村人均消费支出累计值13713，实际下降0.1%；农村人均消费支出下降幅度小于城镇。全国人均服务性消费支出8,359，下降15.45%，降速高于全部居民消费增速14个百分点。全国居民人均服务性消费支出占全国居民人均消费支出比重为39.4%，比上年下降10.5%。

　　消费支出对国内生产总值增长贡献率为39.6%，相比于上一季度增加11.6%，资本形成总额对国内生产总值增长贡献率为38.3%，相比于上一季度下降7.4%。货物和服务净出口对国内生产总值增长贡献率为22.1%，相比上个季度下降4.1%。

　　关于中国商业地产您还有哪些看法或期待？欢迎留言与我们分享。

　　2020年第四季度，中国商业地产指数延续上升态势，较第三季度上涨9.61%，相较于去年同期上涨了3.59%。

　　* 中国零售商信心指数反映零售商在中国范围内开店拓展的投资积极性及消费者的购物积极性。零售信心指数上涨说明居民消费意愿上升、零售商信心增加、拓展意愿上升。

　　概述

　　* 中国宏观经济指数是根据宏观经济数据计算所得，涵盖与商业地产宏观发展环境密切相关的主要经济指标，综合反映经济走势。中国宏观经济指数上涨说明整体宏观环境对商业地产发展更加有利。

　　据RET睿意德不完全统计，2020年国内全年消费领域投资事件495起，其中第四季度发生了156起投融资事件，共计募资195.41亿元。新消费的高成长性，令资本趋之若鹜，背后在本质上是消费者与品牌的沟通方式在改变，产品、渠道、IP、空间任何一个消费构成的元素都包含着潜在的创新契机。

　　国潮品牌崛起

　　潜力一线商圈回暖 整体市场缓中有增

　　商办土地平均楼面价环比减少3.41%，其中一线城市保持坚挺，同比增长13.77%，继第三季度下滑后强势反弹；新一线城市仍保持下滑态势，同比下滑27.88%，环比下降11.49%。商办平均溢价为6.72%，同比下降7.82%，环比上升66.59%，达到了2020年的最高值，这表明商业房地产在疫情下恢复程度较为乐观。

　　* 中国商用物业开发指数主要关注商用物业的增量市场，包括新增商用物业的数量和面积等。通过对新增供应的持续检测，分析各线级城市商业格局的变化和我国增量市场的发展情况。中国商用物业开发指数上涨说明商用物业增量市场活跃。

　　如此高企的估值，体现了投资者对于轻资产商管模式潜力的认可。各大房企也从轻资产的角度，找到了市值增长的新突破口，商管进入了各大地产公司的战略框架，成为房企在资本市场的新战场。

　　经历了2020第一季度由疫情带来的滑坡以后，三四季度呈现逐步回升的趋势，其中第四季度指数达到83.3，环比增长2.87%，同比下降10%。项目供应数量为132，环比上涨134.82%，同比下降26.12%。商用物业开发指数为68.73,环比下降18.47%，同比下降31.69%。一线、新一线、二线和三线城市均引来了第四季度的开业潮。相比于往年，增量萎缩严重，一二线城市均出现不同程度的衰减，三线城市则逆势而上，表现亮眼。新增项目面积为1060万平方米，环比上升117.69%，同比下降14.60%。指数为89.53，同比上涨12.56%，环比下降0.66%。

　　杭州天目里开业蹿红，成为网红打卡地，天目里处在杭州商业开发新兴城区的西溪片区，拥有“首家茑屋书店”。天目里由Renzo Piano国际先进的技术团队设计，凭借其对空间，动线，绿植的设计，营造出了一个融合商务办公、空间艺术、剧场等多元业态为一体的空间。

　　天目里、超级文和友等街区式商业走红的背后固然有疫情背景下，开放式的场所利于通风的利好，但街区商业的潜力也随之走入行业视野。厦门中山路、南京东路改造项目正彰示着街区商业即将形成一股席卷全国，贯通南北的潮流。

　　* 中国商用土地指数涵盖商用土地市场的多项交易指标，综合反映开发商对商业地产开发的投资积极性。中国商用土地指数上涨说明开发商对商用土地市场的投资热情上升。

　　新消费受资本市场青睐

　　新消费品牌的快速崛起，另一方面也传达了Z世代正在成为消费市场新构成的信号。原生于互联网，享受着经济发展红利的一代人，其个性化的消费特征与购买力给市场带来了大量变化，重新定义了消费体验与品牌忠诚度的关系。注重个性化、颜值经济、性价比、宅经济构成了Z世代的显著消费标签，从而也因此产生了新一代的国潮网红品牌与业态，以WOWCOLOUR为代表的美妆、以泡泡玛特为代表的潮玩都在此列。伴随着其收入与消费的提升，消费市场还会迎来更多的创新品牌与创新业态给整个商业地产生态带来价值创新。

　　2020年全国社会消费品零售总额为39.2万亿元，与上年相比下降了5%。奢侈品消费逆势上涨，2020年中国奢侈品市场消费增长48%，至3460亿元(合535亿美元)，其中皮具销售增长尤为突出，其中皮具和珠宝行业涨幅领先，超过70%。第四季度线上零售消费回落，线下只有超市保持同比正增长。

　　中国商用土地指数

　　2020第四季度，中国零售信心指数220.33，同比上升13.21%，环比上升18.04%。城镇居民人均消费支出7760元，同比增长1%，环比增长15%。监测品类限额以上企业商品零售类值为15,806.7，同比上涨3%，环比上涨23%。

　　上市轻资产公司市值分化

　　一线城市商用土地成交量达58宗，其中上海和广州的交易较活跃，总体成交量较去年同比增长61.11%，较上一个季度增长38.10%，达到了近三年来的最高值。随着市场的回暖，商办流拍数量也略有上升，达到4件。商办平均楼面价为13165，同比下降10.28%，环比增加73.55%。商办溢价率持续走低，但高于19年同期。受到疫情影响，环比第三季度降低26.48%。

　　二线城市商用土地成交量341宗，较去年同期增加48.26%，比上一个季度新增62.38%，达到了过往四年以来的新高，南昌和长沙的交易增幅最多。二线城市商办流拍数量为43件，较上季度提高了152.94%，相较于去年同期上升了72%。二线城市第四季度的商办平均溢价6.37%，较上个季度上涨了110.72%，较去年同期上升了39.70%。

　　中国商用物业开发指数

　　中国宏观经济指数 经济内外双循环 消费催生新增量

　　2020年12月9日，华润万象生活在港交所上市，当日的动态市盈率为110倍，静态市盈率更是高达154倍，远超市场上纯物业管理的轻资产管理公司，有的物管公司甚至上市即破发。华润万象生活在商管与物管混合的同类轻资产管理公司中股价也是遥遥领先。

　　一线城市新增232万平方米，环比上涨90.73%，同比增长40.18%。一线城市5万平方米及以上购物中心新增15个，占四季度新增总数的6.6%，北京，广州项目最多，占比60%。大悦城春风里有超过300个品牌，秉持健康、自然的理念，以科技创新赋予运营动能，侧重泛生活业态。万达广场继续推进一线城市的布局，第四季度一线城市新开业商场达5家，占一线城市开店数量的33.3%。