中国商业地产还有5至15年增长期
商业地产的赛道上，现在是绝对积压，都冲在一起了。看起来压力很大，但是有一个值得欣慰的就是技术相对于社会发展是快变量，文化和人的变动和组织的变革是慢变的，因为文化。
9月29日，一场围绕“突围·创变 新模式下的‘舍与得’ 2020中国商业地产&物业管理创新峰会”在京召开，论坛由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库、商业中国、物业中国主办。
会上，RET睿意德董事索珊以“商业地产本质思考与新定位策略”为主题发表了演讲。在她看来，建立商业地产认知体系尤为重要，然后是方法论和知识技能。如果看不透商业地产底层的东西，就无法做出准确的评价。
索珊认为，商业地产必须从资产的角度做评估，这个空间是存量，是地产的价值。在地产基金投资策略上，原材料的附加值越高，资产收益增值就越大。换句话说，观察商业地产时，不要单纯地看引入了某个奢侈品牌或者做了什么，而是要看这个动作对于资产收益的影响。
索珊还从资本层面对商业地产价值进行了对比，她表示，办公物业和居住型物业对经济震荡的相关性是正相关，而且密切相关，但是商业资产往往是滞后的。商用资产作为资产的投资价值来讲，会比其他的物业更抗风险，收益更平衡，但是收益空间会比较小。
为什么商业地产会相对复杂？索珊认为，商业是平台价值，是基于地理位置做内容和消费者之间的匹配，其复杂性也正是体现在这里。
这些都是商业地产底层的逻辑，换句话说，想要建立完整的商业认知体系并不容易。索珊说，做住宅的开发企业，拿到物料之后，只要资源非常丰厚，在增长期是必定获益的。商业与此不同，是通过后期运营，涉及运营空间、审美，还有无限的刺激交易产生。这也是为什么商业地产行业长期缺人。
对于增量和存量索珊同样有自己的看法，她说，在开发阶段，产品力一定是趋于大胆，但是到了存量，一定是运营起到的附加值越高，资产的价值越高。也就是说，增量一定是先看产品力，存量一定看运营附加值和它的稳定收益。
索珊说，如果我说一个现象本身，对大家的情绪不会有影响，但是我说的是一个价值观的时候，势必会对你的情绪产生影响。换而言之，每一个奢侈品本身背后都是输出内容和价值观去影响他的消费者。现在为什么国内很多品牌没有做到，是因为并没有把力气花到塑造本身上。
对于当下，索珊称，商业地产的赛道上，现在是绝对积压，都冲在一起了，商业地产调用的知识储备是非常高的，这个时候实体人还有机会吗？看起来压力很大，但是有一个值得欣慰的就是技术相对于社会发展是快变量，文化和人的变动和组织的变革是慢变的，因为源自于文化。
索珊解释说，现在技术已经非常快地发展到前面去了，但是人的能力还够不上，在所谓人工智能年代，我们并没有办法承接这样的技术在实体当中应用，是因为我们的空间、我们的货、我们的人，以及信息化的基础建设还没有完成。
看清楚了商业地产的底层逻辑和瓶颈，索珊判断，国内的商业地产还有5至15年的增长期，原因是从人口，城镇化每提高5个百分点给销售收益的增长是确定的，中国线性发展虽然在往上升，但是仍然有非常大的空间。
在当前的这种格局下，索珊对于商业定位同样有自己的看法。她说，大家必须站在更高的地方，更远的地方，更长周期来看自己的项目应该是什么，这里有跟未来的关系，跟城市的关系，跟趋势跟产业跟交通文化的关系。
