热点城市土地市场高温不下
近日，全国土地市场呈现出两种状态，一边是重点城市优质土地吸引房企争夺，另一边热点城市土拍又迎来一波限制性政策。
8月17日，融信以48亿在上海嘉定拿地，35.53%的高溢价率，将土地市场热度又带到了新的高度。同一天，广州南沙出让一宗宅地，经过69轮竞拍，达到最高限价及人才公寓配建面积上限后，最终进入摇号环节，并刷新南沙区最高楼面价纪录。
8月18日，南京出台土拍新规，地价到了最高限价后将改摇号，并对房企竞拍数量进行了限制。南京土拍新规实际也给其他热点城市敲响了警钟。
自疫情以来，热点城市土地市场快速升温。热点城市竞拍超百轮地块不断打破板块单价“天花板”，徐州、嘉兴、南通等城市单价“地王”不断涌现。
在优质地块面前，房企明显有过度竞争的苗头。
日前，上海嘉定南翔镇宅地出让，经过81轮竞价，最终融信以48亿元拿下该地块，楼面价38763元/平方米，是南翔镇板块宅地成交楼板价历史新高水平。这一楼面价要比一个月前出让的一宗纯宅地高出1.14万元/平方米。
从房价来看，整个嘉定区7月新房均价为39324元/平方米，该地块周边二手房均价5万元出头，这意味未来的利润空间非常小，未来房企的压力会比较大。
上海并非个例，宁波、南京、徐州等城市土地热度仍处于高温状态。为了给土地市场降温，防止过度竞争，8月18日，南京出台土拍新规，包含五大方面内容，其中摇号、限制房企拍地数量、竞买保证金比例最高增至80%，热点区域不低于50%。
克而瑞研究中心数据显示，7月南京土地出让金高达478.3亿元，同比增长71.03%，楼面价达到10308元/平方米，同比增长54.28%。截至8月20日，今年南京土地出让金已达到1288亿元，整体溢价率为12.01%。
房企竞拍热情持续高涨，7月份超百轮竞拍地块有48幅，较6月虽减少了10宗，但整体热度不减；溢价率环比6月下降0.2个百分点，降至16.1%。总体来看，溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致，土拍热度仍维持高位。热度最高的城市为宁波，7月超百轮竞拍地块就有9宗，占比约为19%。
竞拍轮数超百轮的城市楼面价均高于周边同类地块，尤其是竞拍轮数TOP15地块更为明显，这些地块成交楼面价几乎均刷新了所在版块最高单价。
这其中徐州较为典型，有3宗土地入竞拍轮数TOP15榜，单价“地王”被不断刷新。其中大龙湖BC地块备受瞩目，该幅地块起始楼面价8010元/平方米，开拍前16轮报价，最终经过4个小时224轮激烈竞拍，儒辰以总价14.22亿元拿下该幅地块，成交楼面价16180元/平方米，溢价率高达102%，成交单价一举超过7月成交的坝山热电厂徐州单价地王项目，较其楼板价高出4000元/平方米。
这一楼面价已逼近在售项目单价，板块内在售项目价格在1.6万元/平方米－1.8万元/平方米之间，周边二手房价约１.５万元／平方米左右。
不足半月，徐州市单价地王记录再度被刷新。8月11日，泉山区出让原华东机械厂D地块，经过147轮报价，由南京安居以19.30亿元竞得，溢价率144%，成交楼面价16907元/平方米，较大龙湖地块高出727元/平方米。
