保利商业资管“四步曲”与进击的号角
打造各类优质范本，是保利商业成功对接资本的桥梁。“对商业项目进行资产管理，最终的目的还是为了资产价值的释放。”
当时，项目改造主要面临两大棘手问题：筹备期短，仅有9个月，而行业一般惯例需14-19个月；原始问题多且杂，改造压力大。
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从增量时代跃入存量时代，如何发掘资产的价值成了摆在房企面前的新课题。资管能力至上，是种行业共识。
但行进过程中，不同商业地产玩家有不同的资产组合，兑现的方式因底层资本不一则呈现出各自独有之特征。
设计阶段：打造标准化施工图集，控成本造亮点
以运营视角做大利润，是常规招式之一。相较之下，站在资产持有人位置，以真正的资管视角，提升资产回报率，则是种进阶打法。
2018年3月，保利商业从琶洲村民手中租赁了广州保利广场，承诺当年12月完成改造并开业。
随着资管模式三段式进阶跳跃，保利商业逐渐从单品牌板块运营发展为多产品线并行，目前已形成3大产品线——保利广场、时光里、若比邻。
图片来源/保利商业
在定位上，保利商业会对产品模型进行优化，包括选择精准的客群等。
接手前，该项目最初定位为百货，铺形设计不合理，铺面纵深大、可视性差。扇形式的动线设计，多死角，聚客性差，体验感弱。
该指标越高，表明企业资产利用效果越好，说明企业在增加收入和节约资金使用方面取得了良好的效果，反之亦然。
11年沉淀，超400万平方米的资管规模，保利商业已然形成了一套标准的、可复制的资管模式。
这些持续高效的营销活动，聚客效果明显，提高经营收入，同步提升着旗下项目的资产价值。
运营管理：瞄准年轻客群，升级调整运营策略
从2009年首个MALL落子佛山算起，保利商业已在商业江湖沉浮11年，至2020年底，总资管规模超400万平方米，当中既包括母公司保利发展控股集团持有的商业资产，亦纳入了通过租赁、委托管理方式外拓而来的项目。
基于硬件动线的特点，保利商业调整了项目业态、品牌落位，“当时提炼了一个点，叫三点成线。把功能性、目的性、客流强吸附力品牌放在两端，同时在中间放一些相对有影响力的品牌，保证客人在逛的时候会因这些品牌带动往两端走。”
保利商业资管版图
在琶洲项目的产品设计上，保利商业对动线进行优化改造，提高产品的技术标准，打造项目的设计亮点。
目标既出，虽对保利商业提出了更高要求，亦从侧面折射出资管模式的一种实实在在的底气与硬气。
以广州琶洲项目改造为例，在前期更改定位时，保利就以资产管理为出发点，提出建立“保利琶洲泛商业生态圈”概念。通过构建各大集群，以及各产品之间在业态、空间、资源等方面互通互联，实现这一目标。
保利商业在制定可执行方案这方面拥有非常大的优势，得益于其强大的成本管控体系、标准化设计图集、装修及交付标准、集采供应链、对资本性投资改造的管控等严格工序，尽可能控制资产持有成本。
