解析华润商业“轻资产”新打法
万象生活所代表的，是如何让购物中心运营业务获得资本市场认可的打法和套路。
——Mall先生
近日，华润“万象生活”通过港交所聆讯，并在香港启动路演，预计将于今年年底在香港上市。
2019年，华润成为继万达商业之后，第2家突破百亿租金的国内房企。由于万达商业的A股上市之路尚未明朗，因此此次整合了华润物业与商业运营业务的“万象生活”，将有望成为上市内地物业服务企业中，商业运营收入最高的企业。
为了实现业务剥离上市，华润置地从2020年1月起，逐步将原本作为系统内综合商业物业开发及投资业务一部分的商业运营服务，独立成为一个业务分部，单独确认该项业务收入。这一转变，也使得传统观念上偏向重资产的华润商业，变成了一家“轻资产”管理公司。
本文将为大家拆解，华润商业的发展新道路。
01业务模式
华润万象生活的业务涵盖住宅业务管理服务和商业运营及物业管理服务，其2020年上半年的收入贡献占比分别为53.6%和46.4%，可谓旗鼓相当。其中，购物中心方面包括如下三方面的业务：
商业运营服务，包括开业前管理及运营管理服务；
物业管理及其他服务，主要包括秩序维护、清洁及绿化、维修及养护及其他增值服务；
商业分租服务，从业主承租若干优质购物中心，分租予零售店及超市等租户。
对于这三类服务，万象生活在招股书中介绍了各自的收入与盈利模式。
“商业运营服务”根据所处的不同阶段，分为“开业前管理服务”和“运营管理服务”两大类。其收费模式如下表所示。
如上表所述，其开业前的收费策略，与大部分第三方咨询顾问公司类似，而运营期收费模式则与星级酒店管理公司接近。
“物业管理服务”方面的利润，显然来自于物业管理的收入与成本差。但值得注意的是，2017~2019年，物业费采取包干制收费模式的购物中心项目中，分别有2个、5个、7个处于亏损状态，年度平均亏损金额接近2,500万元。因此，万象生活在上市材料中特别提及：自2020年下半年起，除了早期顾问服务费和开业筹备服务费等少部分费用以外，购物中心的物业管理模式，逐步由包干制转变为酬金制，即万象生活直接向购物中心业主收取全部物业管理费，而不再向租户收费。
对于“商业分租服务”，万象生活需要承担相应的租赁成本，以及为满足运营及后续分租要求所产生的翻新或装修成本；收入段则来源于向分租租户收取的租金及管理费。
