霖康：商业地产未来的起点就在当下
大家下午好，首先是感谢观点陈总的邀请，今天来参加这个会议。
首先，今天用了一个新的名字，先打个广告，华润万象生活，以前没有用这个名字出来活动过，我们今年是会有一个分拆，从华润置地把商业写字楼物管分拆出来，正准备做IPO上市，刚才看到曾总在这里，他是我们的保荐人之一。我们最近正在经受投资者的拷问，正好也打个广告，希望我们年底在香港挂牌上市，希望得到大家今后更多的支持。
最近在做很多的路演，遇见了很多投资者，投资者会问两个问题，第一是疫情对你们的影响怎么样，第二你对未来商业发展是持什么样的看法。我今天时间非常有限，真的是抛几个观点，跟大家讨论一下。
2020年确实是一个商业行业遭受到前所未有冲击的一年，也注定是留下一个深刻烙印的一年。其实我记得，在1月份的时候，我们开业的购物中心有一个非常非常好的增长，当时是至少30%以上的销售增长，但是真的没有想到，确实是一场突如其来的疫情，给今年留下了一个很难以忘掉的一年。
这一年里面，我们也看到有一些统计，全国百家大型零售企业的零售额同比增长大幅下滑，为了与租户共克时艰，我们也摘录了一些在市场上搜集到的数据，跟我们的租户进行了很多的租金减免，不可避免的带来购物中心收入的下降，包括现在的客流，也没有恢复到去年同期的水平。
2020年，我们也看到一些新的机会，首先是我们国家提出了双循环，在这样一个内循环的背景下，内需成为必然的方向，最近看到很多的媒体，包括国家政策反复提到消费的问题，而且在这个新的形势下，我们奢侈品类、化妆品类，还是有比较强劲的增长。到了三季度，社会消费品零售总额的增速也从负转正，看到了中国经济非常强的韧性。当然，2020年，我们也面临着很多的困惑和不确定，刚才也听到，线上确实持续增长，实体商业增长的动力到底在哪里。
我们的消费客群和消费需求究竟在发生什么样的变化？我们的客群，95后，所谓的Z世代，占了我们人口总额已经达到19%，昨天在见一个品牌，他给我看了他们的客户构成，Z世代的销售占了他们的30%以上，这个变化是非常快的。
另外行业规模是在扩张加速，我们也拿了一些，万达、新城、印力，包括我们自己，包括龙湖，这几年开了很多项目，到底是标准化的复制还是个性的创造，这些问题也都是我们天天思索的。在这样的情况下，我们也在重新进行思考，就着这样的时点，对我们的过去做一些总结，基本是三个观点。
第一，我们觉得产品创新是实体商业永葆活力的源泉，我们感觉到线上对线下份额的挤压，也看到越来越多同质化的商业体激烈竞争，稀释份额，也看到了一些有创造力的项目，备受市场追捧。线下从来没有不行，不行的可能只是一部分不够好的产品。
对于一个商业产品来说，空间是最重要的，我觉得我们实际上每天都是在运营一个空间，做一个空间的运营。但是这个空间我们也觉得并不仅仅是一个商品的容器，也应该是人们真实而丰富的生活的一部分，是一个城市核心功能的重要承载者，也是体现每一个时代物质和精神活动的标志。
好的商业空间要回到与人的关系上，回到与城市的关系，回到与时代的关系上。对于商业的空间的可能，对华润来说，一直在这方面做很多的探索，我们第一代的万象城，就是我们04年开业的深圳万象城，对于这个万象城来说，它的空间就是用一个简单的单动线，加上下沉广场，加上地铁接驳，加上写字楼、酒店、高端住宅，形成的复合的商业空间。
我们开业到今年是16年了，04年开业的，我们最近也在对深圳的万象城进行一个空间的大的调改，我们会在室内Mall的基础上，这个百货已经搬走了，我们会做一个全新的改造。现在已经陆续呈现，希望明年年底，会有一个全新的深圳万象城呈现，包括是一个全新的室内空间，可以呈现给我们的消费者。
第二，万象天地，我们尝试城市的开放街区和商业的融合，与更多的城市要素形成互动，在万象天地会有更多的室外街，和室内的购物中心，形成室内外交融的丰富场景，对很多的公区进行了重新定义，除了一个通行功能还赋予了社交和休闲的功能，包括新兴的产集群，城市绿地进行更多的交互，使空间更丰富。
对于下面再怎么做商业空间，我们在思考这么几个问题。1、是商业能否进一步彰显城市的个性，以及我们在这样的商业空间里面，如何在丰富性与具有冲击力的形象展示之间取得平衡，以及商业能否包容更多的城市生活的行为，有关这样的产品，我们最近在西安曲江，在城市中轴刚刚拿了一个项目，商业规模非常大，大概会有30万平米的体量，我们希望把我们对于下一代商业空间的想法，在那个项目里面得到一些呈现，我们现在也请了一个庞大的设计团队，应该也是十几家公司，正在开发这样的产品，希望有一定成果的时候，和大家再交流。
基于现实空间的人类活动永不停歇，实体的商业也不会消失，我们的探索也不会止步。
想说一下内容，有了空间以后，这个空间不变的是建筑空间，内容是时时刻刻都在改变的。当然也可以看到，越来越多的矛盾，越来越趋同的供应，和我们不断变化的需求之间的矛盾。
内容变化既是日常的点点滴滴的，也需要有一些跨越性的改变。在我们的万象城来说，第一代的万象城更多是注重主力店的带动，实现一些多元生活功能的融合，到了第二个阶段，我们看到注入了很多文化艺术元素，注重品牌的展示与互动，构建一些主题化的场景空间。
其实在这个方面，我们觉得更多还是跟我们品牌进行一些共建，共同来推进我们内容的创新。最近我们在深圳湾万象城合作了一个店铺，跟客户进行互动展示，是一个代表性的项目。未来还进一步探索消费者的心理行为，延长和消费者互动的时间，进一步探索我们在这个商业空间里面能够呈现什么样的创新内容。在新的时代，我们需要新的内容予以呼应。
第三个观点，数字化将会彻底改变一切。我们其实可以看到，数字化的技术运用和经营模式，实体商业是有很大的空间的。
这边对比了一下，线上现在确实对比线下有很多的优势，线下还是面临着很大的挑战。我们主要是推了一个一点万象，做了三年多的时间，我们现在的会员已经突破了一千万，也跟支付宝、微信有很多的合作，包括我们疫情期间开通小程序，做直播，包括线下和华为也合作，做很多AR场景的合作。
但是不管怎样，我觉得都还是在一个探索和摸索之中，还没有真的形成一个非常好的模式，或者是一个完整的形态。有这么几个可能性，和大家一起探索，是否可以利用数字化的技术，来重塑线下消费体验的链条。
我们是否能够形成私域流量的品牌，是否可以形成一套管理工具，全方位的提升商业经营和管理效率，我们也在这些方面，希望和我们的同行一起探索。总体来说，2020年，我们面临着前所未有的变化，也看到前所未有的机遇，我们也觉得一个商业行业，崭新未来的起点就在当下，我们希望能够跟我们的同行一起更多交流，真的把我们的商业发展推向一个新的阶段，谢谢大家。
