商业地产离公募REITs之路究竟还有多远

       近日，证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。根据通知，基础设施REITs 此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。长期以来备受关注的不动产投资信托基金破冰落地。

　　事实上，商业地产对于REITs落地呼声一直很高。相关研究报告显示，我国商业不动产存量已高达约50万亿元。虽然此次公募REITs试点领域并未直接涉及商业地产，但也为业界带来更多思考：疫情对商业地产金融和资产证券化产品影响几何，当前市场现状怎样，商业地产离REITs之路还有多远？

　　疫情影响几何

　　据了解，REITs是资产证券化的重要手段，是把流动性较低的、非证券形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。当前，兼具不动产属性与零售属性的商业地产已进入存量管理时代。

　　中国连锁经营协会（CCFA）于今年2月1日至5月1日就购物中心及其主要业态商家租户受疫情影响及诉求开展调研。调研显示，目前在存续期的176单国内商业不动产资产证券化产品中，零售类型产品有53单，占市场存量单数的30.1%。从底层物业类型来看， 零售类资产的数量亦最多，合计193处，占物业数量总数的45.6%。

　　疫情之下，很多不确定性增加了投资市场的观望和避险情绪，根据《2020中国商业地产投资意向调查报告》，69%的受访者表示，他们将暂缓决策至疫情情况明朗，再加上商务活动的短期冻结，减少了国内购物中心大宗交易的投资需求，大宗资产流动性整体降低，市场活跃度锐减。

　　中国连锁经营协会副会长武瑞玲在接受中国商报记者采访时表示，受疫情影响，购物中心运营收入下滑，由此带来了一系列的连锁反应。一方面，购物中心销售、客流大幅下滑，相关业态、品牌经营困难，购物中心空置率增大。另一方面，运营方自发减免商户租金，这些影响都导致收入的大幅缩水，经营收益降低。此外，疫情可能会在短期内影响投资人对购物中心相关产品的投资信心，加速行业分化。购物中心和品牌租户可能产生长期乃至永久性分化，经营管理能力较差的购物中心将会面临更大的压力。

　　“全球有不少国家是在经济低迷或下行的背景下推出了REITs，根本原因在于，REITs市场的建设对于经济的发展有着至关重要的作用，能够引领经济走出危机、摆脱低迷，为经济的持续发展提供新动能。”武瑞玲说道。

　　市场现状怎样

　　国内目前并没有标准化的公募REITs。以类REITs、CMBS、CMBN为代表的资产证券化产品已成为国内包括购物中心在内的商业不动产领域直接融资的核心工具。

　　中国连锁经营协会调研显示，零售类型产品业态在去年继续扩展，奥特莱斯型购物中心于年内首次成功发行资产证券化产品。购物中心、百货作为零售类型产品最主要的细分业态，已成为国内商业不动产资产证券化产品中最重要的底层物业选择类型。

　　“但不是所有的商业地产都可以混入证券化市场。”房地产运营专家朱晓红对记者表示，优质的商业地产在未来较长时期将会是实物资产证券化的主流发起资产。优质实物资产对于提高证券化产品质量和降低企业融资成本有显著效果；而租金收益与基础资产价值共同作用进一步稳定了证券化产品价值，提高了企业证券化发起时获得的财富效应。

　　据了解，尽管当前房地产企业持有大量的优质商业不动产，但盘活渠道非常有限且多为债务融资，昂贵的融资成本和激进的杠杆比例已对国内购物中心的存续经营造成了较大的负面影响，甚至开始影响物业的可持续经营。

　　武瑞玲认为，“在整体降杠杆背景下，历史遗留的高杠杆负债亦难以通过借新还旧的方式来维系，急需引入新的外部权益资金进场以缓释杠杆风险，让购物中心能留存足够的利润来培养内生增长能力，提高内在价值，进而形成良性的投融资循环。为投资人提供更多更优质投资标的选择，激发市场活力。”