商业不动产公募REITs前方不远

　　周以升，高和资本联合创始人，中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、商业不动产证券化小组组长，作为专家顾问深度参与中国公募REITs市场建设

　　在经历过漫长的等待之后，中国证监会和国家发展改革委于五一长假前联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》人们期待已久的中国公募REITs终于落地。市场对此反响强烈，有论者认为此举足以比肩注册制试点之于A股市场改革的意义。

　　如何看待即将试点的REITs？人们普遍关心的商业不动产领域的REITs何时能够推出？带着这一连串的问题，记者采访了高和资本联合创始人、知名商业不动产投资人周以升。

　　中国公募REITs推出正逢其时

　　记者：您如何评价中国不动产投资信托基金(REITs)试点新政？

　　周以升：中国的公募REITs市场建设是一个庞大的系统工程，其复杂度是全球REITs制度之最。在如此多的限制条件下，中国的监管层做了一件非常了不起的事情。证监会和发改委联手，在这个时点果断推出，充分体现出了担当和对实体经济坚定的支持。要了解，中国公募REITs的推出绝不是一蹴而就的，监管层整合了国内最顶尖的理论和实操专家在过去15年间进行无数轮的研讨，并通过过去6年类REITs和CMBS这个试验田的实践，终于构建出试点政策，并以开放的态度在未来试点项目中继续进行优化和迭代。作为专家顾问和政策构建的亲历者，我能够切身体验其中不易，在5月1日发表的一篇微信文章中，我用以下语句表达了消息公布后的心情：

　　“令人喜极而泣。我们相信，一个新的时代已经徐徐展开……”

　　作为不动产金融的皇冠明珠，REITs处在国内两股强大而热切的力量中间，一侧是沉重而亟待盘活的不动产，另一侧是陷入“资产荒”的投资人，只待因缘和合，破茧成蝶。《通知》一出，意味着酝酿多时的中国公募REITs终于瓜熟蒂落、水到渠成。

　　众所周知，中国金融行业严重缺少中等收益中等风险的投资产品，这也是住宅市场日益投资化和投机化的原因所在。REITs填补了这一空白，其诞生的巨大意义毋庸置疑。

　　记者：如何看待管理层启动REITs试点时所做的选择？

　　周以升：我们看这次启动试点的各项抉择，就能明白管理层的良苦用心。

　　首先，试点推行，解决了中国公募REITs从无到有的问题。我们相信在此基础上，通过小步快走、逐步推进，REITs在中国一定会开花结果，为中国不动产和金融行业带来巨大的发展机会；

　　其次，推出的时机正当其时。分析世界各大建立了REITs制度的经济体，他们大多是在经济低迷、增长动力不足时推出的，而受中美贸易摩擦和疫情影响，中国经济也需要注入新的活力，因此REITs生逢其时；

　　最后，推出的领域符合当前中国经济发展的逻辑。当前， 中国正大力推进“新”基建，从这次试点所选择的领域来看，也在很大程度上呼应了这一趋势，并为未来的拓展预留了空间。

　　商业不动产同样殷切期待REITs

　　记者：您所指的未来拓展空间具体而言包括哪些方面？

　　周以升：今天我们终于迎来中国公募REITs的诞生。有人唏嘘于没有能够将大类商业不动产一次性囊括在内，然而小步快走才最具中国的改革智慧。

　　因为公募REITs在我国毕竟属于新生事物，目前很多操作细节仍需完善，我国相关中介机构的专业能力也参差不齐，需要留出时间进行学习，仓促大规模放开从专业性来讲也过于激进。我们相信，在特定领域试点的基础上，其他领域尤其是包括长租公寓、购物中心等商业不动产也一定会在不久的将来被逐步纳入其中。

　　记者：我们留意到您曾多次呼吁商业不动产领域的证券化，为什么？

　　周以升：首先，商业不动产投资回报率稳定，增长的空间大。国外的REITs多集中于租赁和商业不动产领域，REITs在西方经历半个多世纪的演化，经历多个经济周期，而终能日益鼎盛，其内在的逻辑就在于它确实为投资者创造了理想的收益。