出租率92.3%、毛利率32.8%：宝龙商业运营术

截止2021年6月30日，宝龙商业运营服务的已开业建筑面积为880百万平方米，较去年同期上升约180万平方米；住宅物业管理服务的已交付建筑面积为1640万平方米，较去年同期上升约480万平方米。

值得关注的是，面临今年7月以来南京、扬州等地出现的疫情影响，在营的扬州宝龙广场已处于停业状态，南京、高淳、镇江、常州等有几十家商户，包括影城、健身、教育培训、KTV等业态，停业总面积涉及3-4万平方米。宝龙方面表示不会影响全年业绩表现，后续不排除对扬州项目或者前述城市的某一些商家给予一定扶持。

据了解，宝龙商业目前有4种轻资产外拓模式：委托管理；整租模式，这一模式多用于国有资产；咨询顾问模式；经营物业收益分成模式，这一模式是正在探索的一个全新模式，目前正在洽谈几个项目，还没有实现签约。

截至2021年6月30日止六个月，宝龙商业的商业运营服务实现总收入约为9.42亿，同比增长 34.5%。值得关注的是，宝龙商业在2021年在建的合约建筑面积1350万平方米，较2020年同期990万平方米增加360万平方米，增长超过30%。其中长三角区域是宝龙商业增长最快的区域，今年上半年在建建筑面积885.7万平方米，占比65.5%。而在商业运营收入方面，长三角也是独占鳌头，以6.6亿元占比54.3%。

陈德力补充道，宝龙在区域深耕上明显有别于竞争对手，宝龙商业目前签约的133个项目中，浙江省（包括2020年收购的浙江星汇项目在内）有54个项目，占比38.8%，成为业内布局浙江最多的商业地产商；江苏23个项目，占比16.5%；上海12个项目，占比8.6%。除安徽外，江浙沪加起来已有89个项目，占比64%。此外，宝龙商业在广东省还布局了7个项目，也打开了未来在长三角和广东省的领先局面，有利于形成“成本管理与优化”的优势。

与华润万象服务一样，宝龙商业也是一个由宝龙地产分拆商业与物业上市的平台。2021年上半年，在宝龙商业11.7亿的总收入中，其中商业运营的收入占比80.5%，物业管理的收入占比19.5%。由此可见商业运营服务是宝龙商业的核心业务。其中，商业运营服务毛利达到3.27亿元，毛利率34.7%；住宅物业管理服务方面毛利有5633.5万元，毛利率24.7%。两项数据同比均有轻微增长。

轻资产拓展有利“定价能力”

宝龙商业的运营模式的精髓在于“分类管理”：按照项目出租率分成95%以上、90%-95%以上、低于95%三档。针对第一类95%以上出租率的商场，目标是做到100%出租率，基本没有租金优惠；第二类是90%-95%出租率的商场，对于空置时间比较长，或者空置面积大于500平方米的商铺，给出略微租金优惠。

重运营带出的快速规模增长、轻资产扩张，对宝龙商业实现高毛利率起到不小作用，与此同时，也为其实现定价能力打下基础。

借着轻资产扩张，宝龙商业在行业里，尤其是在“1+1+n”的战略发展区域里，针对不同类型轻资产和不同形态轻资产的合作，开始显现出定价优势。

宝龙商业董事会主席许华芳指出，珠三角地区商业综合体市场并不饱和，此外轻资产拓展也是当前市面上知名的商业地产商都在做的事情，轻资产拓展竞争日趋激烈。但许华芳认为宝龙商业有自身优势：第一是围绕“1+1+n”战略布局。第二保持节奏不变，宝龙商业每年计划新增轻资产拓展面积是50万平方米。今年上半年，宝龙商业轻资产拓展已经实现了30万平方米，下半年也有把握实现50万平方米的新增拓展目标。第三由于轻资产项目多为存量项目，宝龙商业对于项目选址非常看重，坚持轻资产拓展的质量和水平。

业务快速扩张导致宝龙商业现金流量大增。上半年，宝龙商业损益及现金流出19.66亿，其他应付款约12.18亿，同比均有所增长。比如，由于业务规模扩大及收款率提升合同负债约为4亿，同比增长 31.8%。

近期，宝龙商业与厦门地铁厦门地铁以合资公司的形式签约了4个TOD合作项目，总体量约为9万平方米。

但值得一提的是，宝龙商业目前负债总额25.73亿，对应总资产48.78亿，资产负债率为52.74%，尚处合理水平。

陈德力以2013年开业的晋江宝龙广场为例说明重运营的结果导向：经过7年的运营，这一项目已经有效实现了金融提升。晋江宝龙广场总建面10万平方米，出租率最低的时候只有73.7%。后来通过宝龙商业总部、区域项目团队的努力，先确保满铺经营，再提升经营品质和提高经营业绩，提升租金水平和收入的策略，目前该项目已经实现出租率从73.7%到100%，日均客流量从2.8万人次提升到4.2万人次，日均营业额从135万元提升到205万元。

8月19日，宝龙商业（09909.HK）举办2021年上半年业绩线上发布会。报告期内，集团收入约为11.71亿元（人民币，下同），同比增长约34.8%；毛利约为3.83亿元，同比增长约50.5%；利润约为2.05亿元，同比增长41.3%；归母利润约为2.03亿元，同比增长40.3%；毛利率为32.8%，较去年同期增加了3.5个百分点。

原标题：出租率92.3%、毛利率32.8%：宝龙商业运营术

重运营

宝龙商业执行董事兼首席财务官张云峰透露，高毛利率来源于三个方面：精细化的分类管理、科技手段与规模效应。

除了毛利率，宝龙商业在今年上半年将出租率提升到了92.3%。陈德力强调指出，出租率的增长并非以让渡租金的方式换来的，而是重运营的结果。

但陈德力指出，高出租率并非推动宝龙业绩增长的核心因要素，宝龙商业的业绩增长，主要依赖于新项目的增量。通过改善经营，宝龙商业的现金流量有了增长，对商家的销售业绩增长也有明显帮助，直接影响商家续租的决定。“到那个时候，出租率的增长对业绩增长的作用才会凸显。“陈德力说，出租率的提升在短期之内是看不到很明显的助推业绩增长的作用，短期内的业绩增长依赖于规模增长，但长期而言，尤其对宝龙商业未来的战略实施来说，通过运营提升出租率具有重大意义。

“委托管理费肯定是稳赚的。“陈德力透露，绍兴等地多个项目的盈利能力表现强劲。尽管没有披露具体租金，但其表示收益分成已相当可观，宝龙商业内部也形成了对轻资产项目分时段的收益分成与盈利水平的模型。

截至2021年6月30日止，宝龙商业已有71个已开业商业物业，较 2020 年同期51个新增 20个；已开业总建筑面积约为880万平方米；已签约零售商业物业126 个，总合约建筑面积为1350万平方米。宝龙商业在轻资产拓展上也有重大突破，目前已与7个零售商业物业达成品牌输出管理初步意向 (尚未签定合约)，总建筑面积约为60万平方米。

宝龙商业执行董事兼总裁陈德力透露，宝龙商业目前已经签约的商业项目有133个，长三角（江浙沪、安徽）占比67%，南京、广东均有新增大项目。

通过运营管理，结合对商场出租率的相关激励考核，截止上半年，宝龙商业全国已经有17个项目出租率达到100%。按照规划，下半年宝龙商业将按照前述三大类划定租率目标，在原有出租率基础上，再冲刺实现100%、98%、95%、90%的目标。

相比华润、万达、龙湖、新城等同行大佬们，许华芳认为，宝龙商业最大的不同在于走差异化路线。宝龙商业运营服务目前形成了“宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地”等四条产品线；聚焦长三角与大湾区，做区域强者，通过收并购避免低效扩张。