这些年轻人排队“提早还贷”，问题出在哪儿
这些年轻人排队“提早还贷”，问题出在哪儿
应不该该提早还贷？
跟着楼市的改变，提早还贷的人越来越多，甚至为此排起了长队，不少年轻人也加入其间。挑选提早还款当然是为了降息，但专家提醒，“提早还贷不能盲目跟风”。应该理性还贷，既要考虑自己的负担才能，也要考虑未来房贷利率改变，归纳作出判别。还有专家主张：下降存量借款利率或答应购房者将固定利率转为起浮利率。
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购房者提早“还贷潮”正愈演愈烈。
2月1日0:00，来自江苏徐州的90后个体工商户常伟再次聚精会神地盯着一家国有银行手机银行App页面，改写、点击、改写……这样重复了多次，仍是没抢到该行发放的2月提早还款额度。常伟说，“我一向等到了0:30，但好像0:10左右就没有额度了。”
本来，家住武汉的90后律师黄先生现已成功预定上了提早还款，但是，距离还款日仅剩3地利，他却被银行通知：无法还款了。
他们只是购房者提早还贷难的“缩影”。在交际平台上，不少购房者分享了他们预定提早还款的阅历，其间，还款日期被组织到本年9月的大有人在。
银行职员提早还贷也要排队
对于提早还房贷，常伟并非心血来潮，这两年他一向有这个主意，疫情期间，他的收入减半且不安稳，其间，有3个月他的收入为零，但从来不敢断贷，这也让他益发想提早还贷。
2018年，常伟拿出积储，加上爸爸妈妈帮衬的110万元，并以5.7%的借款利率向银行贷了30万元，才买上婚房。现在，常伟的房贷本金还剩26万多元，前面还的几万元中大都是利息，本金只占一小部分。按合同约好，再过4年，每月还款的本金部分才会超越利息，他说，“这意味着我还要给银行打工4年。”
他决定把20万元积储拿来还贷，将剩余6万多元的借款期限缩短至36个月，之后他只需求支付5000多元利息，“与本来16万多元的利息比较，这便是个零头”。
年前，常伟在手机银行App上看到能够请求提早还款，但年后提早还贷的额度就闪现已满。他去银行网点处理时，看到该网点贴着一则关于提早还房贷需到银行货台预定的公告，上面写着：“我即将依据国家借款规划管控的要求，适时组织客户提早还款（一般3个月左右完成）”。
“这下又要多给银行交利息了。”走运的是，常伟成功预定到本年5月还款，但是，银行网点工作人员的回复让他心里仍然没有底。“工作人员让我5月早点来，越早来越稳。”
成功预定到提早还款并不意味着能成功还款。本年年初，黄先生和妻子找亲戚朋友凑了45万元，预备提早还房贷。1月5日，他到银行网点预定了2月6日还款。但是，2月3日，他被银行告知，银行内部方针调整，封闭线下还款窗口，等候线上批阅，时刻不确定。他询问客户经理，银行内部方针的具体内容，客户经理表明，“不知道。”
对于上述情况，银行客户经理让黄先生自行找途径反馈。所以，他向相关主管部门和银行消保处进行了投诉。
在此之前，黄先生曾通过手机银行App请求提早还款，闪现他“未到达还款条件”。事实上，依照合同约好，还款期数满12个月，提早还款至少3万元，并提早30天预定，经银行批阅后能够还款，他已满意这些条件。线上途径走不通，他不得已才转到线下途径。黄先生没想到还款之路困难重重，像要阅历“九九八十一难”。
针对部分购房者还贷难的问题，记者以还贷者的身份咨询了某国有银行省支行信贷部工作人员，其表明，现在地点区域能够线上预定，但是需求排队，估计要排到四五月。他向中青报·中青网记者泄漏，现在银行管控额度，每个银行每个月的指标是必定的，用完了就没了。
这位银行工作人员还表明，现在出资理财的收益预期不抱负，许多人也不愿意把钱放在银行。“我们同事预备提早还贷，也都在排队”，现在除了排队没有别的方法，“早请求、早排队、早还款”，他说。
“不想给银行打工了”？
“不想给银行打工了。”这是许多购房者给出的关于为何提早还贷的一起答案。他们筹集资金的方法各有不同，有人赎回出资，有人向亲朋借钱，也有人卖了家中黄金等贵金属还贷，还有人通过一些房屋中介“操作”，将房贷转为运营贷，下降房贷利率……
自从2021年年底在武汉买了一套三居室后，黄先生与妻子就过上了“节衣缩食”的日子，只需有余钱，就攒着还房贷。黄先生记得，他们买房时以“等额本息”的方法贷了136万元，其时的房贷利率为5.78%，正处于高位，他们每月需求还款7963元。他说，“我们是刚需自住，买在（房贷）“山顶”上也认了。”
现在，他们现已还了13个月，还款金额已超10万元，但其间本金只需1.8万元左右，剩余的都是利息。本来黄先生期望，在本年2月14日之前还掉45万元，却遭受阻碍，45万元一天的利息是35元，“一个月的利息够交一个月暖气费了”。现在，他还在等候投诉的进一步成果反馈。他预备同步向银行发律师函，“确实是银行违约在先”。
90后张冉说，她前几年在江苏昆山购房时房贷利率是6.4%。当下，不少区域的房贷利率现已降到了3.8%。如今，她发现，每月2500多元的还款额中只需几百元是本金，利息竟超越了2000元。
为了尽快还清借款，从事人力资源工作之余，张冉还兼职做教师。上一年7月，她把欠亲戚的债还清后，将攒下的10万元还了房贷，其时还款很顺利。她方案持续攒钱，用两三年把借款提早还清，算下来，能够省30多万元。“我现在只需这一个目标，便是还借款”。
买房之初，在上海工作的24岁销售助理沙莎和男朋友就预备匀速提早还贷，为未来解压。2021年3月，沙莎和男朋友在江苏昆山借款122万元买了一套145平方米的大房子，开端了“双城记”式的生活。其时，房贷利率到达5.7%，他们每月需求还7100多元，其间，只需1300元左右是本金，其余满是利息。她算了一笔账，假如按合同还款，30年要付130多万元利息，已超越了本金。她感慨，“房贷利率太高了。”
除了房贷，两人每月还要给双方老人共计4000元生活费。一起，考虑到职业发展的不确定性，以及未来子女的生育和教育本钱，未来职业发展具有不确定性，他们挑选每年还20万元。上一年8月，他们提早还了20万元本金。
本年1月，沙莎再次成功预定了提早还款，由于银行是次月划款，她还在等扣款。事实上，沙莎也曾考虑过将房贷转为运营贷来下降房贷利率。有中介曾联系过他们，说能够供给“过桥款”，帮他们请求运营贷。最后，她担心危险太大，仍是放弃了。
作为在房地产职业19年的资深从业者，自媒体“八零说房”的主理人赵恒成也观察到，有一部分人会挑选将房贷转为运营贷的方法，即购房者一次性提早还清房贷，再通过公司将房产典当，进行借款，借款利率能够降为3.7%。“市场上其实呈现了不少以此作为“缺口”的中介，“蛊惑”大家把房贷转为运营贷”。
但很清晰的是，顾客运用“过桥资金”结清房贷，再到银行处理运营贷偿还过桥资金，归于违规行为。针对一些不法中介诱导顾客将房贷置换为运营贷的行为，此前，银保监会官网曾发布提示称，这种操作，隐藏着违约违法危险、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、损害信息安全等危险。
某国有银行信贷部工作人员表明，银行会经常查相似的情况，非企业运营者违规转运营贷，具有必定的违约危险和法令危险。“发现顾客移用借款，可提早收回借款。”
提早还贷为何难
老百姓提早还贷为何难？
广东省住宅方针研究中心首席研究员李宇嘉指出，近年来，银行对实体经济的借款利率显着走低，2022年下降了34个基点。其间，为了下降中小企业的融资本钱，对借款利率更低的中小微借款企业的支持力度要保持在较高水平。由此，房贷对银行来说归于优质资产。
2022年，个人住宅借款增速呈现回落。2月3日，我国人民银行发布的《2022年四季度金融机构借款投向统计陈述》闪现，上一年末个人住宅借款余额38.8万亿元，同比增加1.2%，增速比上年末低10个百分点。李宇嘉解说，2022年增量房贷请求在下降，在存量房贷部分，购房者又要求提早还贷，银行收益自然受冲击。
李宇嘉一向在重视“提早还贷潮”。他发现，2021年上半年，老百姓仍是“排队等候放借款”，现在却是“排队等候还借款”，一年多时刻，发生如此大的反差，大背景是老百姓对楼市的预期发生逆转。
本年1月，国家统计局发布的数据闪现，2022年，商品房销售额为13.3308万亿元，同比下降26.7%。在李宇嘉看来，过去，老百姓普遍以为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的本钱。如今，老百姓对房价的预期逆转后，房子的本钱全面闪现，对房贷利率也更为敏感。房贷利率持续下调是老百姓提早还贷的原因之一，当时，已有几十座城市的房贷利率进入了“3%”年代，别的，还有一些城市阶段性撤销首套房借款利率下限。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，房贷合同期长，并且是复利核算，利率的细小改变对借款人的还款负担影响很大，顾客想节支增收无可厚非。别的，许多人在存量借款利率转换时挑选了固定利率，现在发现市场利率低了，自己吃亏了，提早还贷也是一种补偿或纠正。
赵秀池也观察到，一些人挑选提早还贷后，再请求利率较低的借款，真正还款后不再借款的人很少。赵秀池解说，首要原因是之前的存量借款在利率转换时挑选了固定利率，其合同利率不能随借款市场报价利率（LPR）下降而下降，需求提早还款再请求借款才干享受到当时较低的市场利率。另一个原因是借款人房贷合同的利率较高，高于中小微企业借款利率，购房者有或许“绕道”借款。
“当下，老百姓并不是“报复性”还房贷。”赵恒成以为，当时，金融出资收益率下降，手里有存款的老百姓缺乏好的出资途径，一起，他们发现房产带来的收益显着低于预期，提早还贷在必定程度上是“及时止损”。
在赵恒成看来，银行也是“提早还贷潮”愈演愈烈的“推手”之一。银行对提早还贷设置了许多约束性条件，比如缴纳违约金、封闭线上途径、排长队等。他解说，“银行的这种约束不只不会下降大家的还款志愿，反而会刺激大家的还款志愿。许多人会发生一种利益对立主意：“银行越这样做，越是担心我还款，越要赚我的利息，所以更要还。””
针对银行的部分还款约束，赵秀池以为，依照借款合同，购房者提早还款，会打乱银行的资金方案，银行收取必定的违约金也是正常现象，但借款合同中应有清晰的条款。她还指出，购房者提早还款等候时刻较长，是当时提早还款者较多，银行应该进步工作效率，不该托故延迟借款人提早还款。
专家主张下降存量房贷利率
当下，不少人正在张望是否要提早还贷。事实上，并非所有人都适合提早还贷，不少专家呼吁：“理性还贷”。
赵恒成指出，当时，这几类人更适合提早还贷，一是手里有资金，但没有找到好的出资途径；二是房贷利率较高的人，特别是在6%以上甚至迫临7%的人；三是还贷期比较短的人，在前期的还款中，利息往往占了首要部分。他也指出，假如购房者还贷已超越必定年限，未还借款中的利息部分已十分有限，提早还款不会大幅下降资金运用本钱。
当下，核算怎么提早还贷更合算成了许多购房者的“必修课”。一般来说，提早还款有3种形式，分别是提早全额还款、提早部分还款且借款期限不变以及提早部分还款的一起缩短借款期限。提早还贷能够节约多少利息，与购房者的借款额度、提早还款才能、房贷利率、已还款期限等都有较大的联系。
比如，购房者以4.3%的借款利率向银行借款100万元，借款期限为30年，其间，依照等额本息的还款方法，每个月需求还款4948.71元，总还款额为178.15万元。不少银行规则，购房者满一年之后才干提早还款，依照已还款13个月核算，本年2月开端提早还款，一次性还款能够节约73.18万元利息；假如挑选提早还款20万元，还款期限不变，未来挑选等额本息的还款方法，能够节约14.92万元，挑选等额本金的方法，则能够节约24.66万元。购房者仍是提早还款20万元，月供金额不变，将还款期缩短为10年，挑选等额本息的还款方法，则能够节约55.06万元，挑选等额本金的还款方法，则能够节约56.26万元利息。
假如购房者还款时刻现已较长，那么可节约的利息也会发生显着的改变。仍是上述条件，购房者现已还了8年零1个月借款，那么一次性提早还清能够节约45.65万元；假如提早还款20万元，还款期限缩短为10年，挑选等额本息，能够节约30.79万元，挑选等额本金，则能够节约31.77万元。
“提早还贷不能盲目跟风。”赵秀池也指出，购房者的借款合同千差万别，需求具体问题具体分析。从个人视点，确实应该理性还贷，既要考虑自己的负担才能，也要考虑未来房贷利率改变，归纳作出判别。
多位职业内人士和专家向记者表明，更多的人挑选提早还款是为了降息，对此，一些专家主张：下降存量借款利率或答应购房者将固定利率转为起浮利率。
“只需房贷利率高于理财利率，只需房价还在跌落，且居民预期房价跌落，提早还贷的动机，就一向会存在。”李宇嘉预测，未来，更多城市会撤销房贷利率下限，尤其是房价跌落的城市。一方面是为了缩短房贷利率和理财利率之间的倒挂；另一方面是以下降房贷利率缓冲房价跌落。一起，近期楼市方针更多转向需求端纾困，目的也是鼓励大家购房，缓解房价跌落预期。
此外，赵秀池还主张，从国家方针视点而言，原来存量借款挑选固定利率的购房人应该答应其转为根据LPR的起浮利率。
