城市更新与重构：长三角一体化中的TOD样本
一场在生活服务领域的供给侧改革正在TOD发展浪潮中悄然发生。
如卧（上海）智能科技有限公司（以下简称如卧）是一家专业研发生产销售人体工学电脑座舱的知名厂商。这个团队约40人，目前已经做到了细分领域的头部。他们内部有一组有趣的销售数据：2019年，这家公司上海本市的订单只占10%，其他订单几乎覆盖中国大陆所有省份，有些产品则发往、日本、迪拜等国家。
来自台湾的杨家诚担任市场总监，他表示当初公司选址在虹桥天街的一展空间就是看中了交通和生活的便捷性：“我们的业务主要在线上，但还是会有一定比例的安装售后和客户拜访。从这里去地铁、高铁和机场都很快，客户拜访的成本降低了很多。有的客户原本来上海是不打算专门跑一趟的，一听说我们连着虹桥枢纽就改了主意，过来聊过之后便成交了。这种因为增加业务流通性创造的‘额外订单’很让人兴奋！”
杨家诚还透露，公司落户虹桥在招聘上也有优势，“公司很多员工是90后的年轻人。公司下楼就是商场，出门就能出差的体验能打动他们。我们还有个同事住在松江，如果是以前坐地铁绕行到这里差不多得两个小时，现在从松江南站直接坐高铁到虹桥，路上只有15分钟，反而升级成公司通勤时间最短的一批人。”
某知名人物曾公开发言称：“未来所有的中小企业都将是跨国公司。”
“未来”究竟多久到来我们不得而知，但TOD模式，却真实地让更多企业得到了跨区、跨城乃至跨省市的资源。只要品牌、团队、产品具有竞争力，就有机会能在城市群内部实现快速扩张，覆盖“死角”，从而实现市场份额和业绩的快速增长
壹
TOD模式为我们的生活带来了哪些改变？三组数据值得观察。
第一组数据来自上海市商务委。
商务委数据显示，今年十一黄金周，上海的线下店消费总额659.8亿元，同比增长12.2%；接待的人次为883万人次，收入高达135亿元，人均的消费金额超过1500元，登顶全国榜首。
在海南免税岛的竞争下，上海还能拿下“游客人均消费最高”的王冠，靠的就是包邮区里的江浙皖“邻居”——统计表明，来上海的游客客源中，占比排名前五位的分别是江苏、浙江、安徽。这组数据一定程度反映了上海对周边城市人群的吸附能力：当上海成为长三角多城市的换乘中心，出行成本进一步降低，其对周边城市客流的吸附能力会变得越来越强。
第二组数据来自同济大学建筑与城市规划副教授钮心毅。
钱教授及其团队通过对联通手机用户的测算发现，以上海为中心城市、居住在上海周边城市的流入通勤者达到10071人；而在上海周边城市工作、但住在上海的通勤者达到了6956人。考虑到联通用户在长三角地区用户中的占比，实际生活中每日来沪的“长三角人”总数应在4-5万人，主要来自苏州、南通、嘉兴等上海周边城市。其中，上海和苏州联系最紧密，来自花桥的跨城就业人数尤其多，这和上海的11号线延伸至花桥，有密切的关系。随着长三角城市群轨交一体化的逐步落地，可以预期会有越来越多的人过上“双城生活”。
这两组数据直观展示了城市群不可逆的发展趋势，而进化过程中轨道交通系统的发展可以说对城市间的融合起到了决定性的助推作用。
有一种城市发展模式恰好可以充分的利用轨交优势，即以公共交通为导向，围绕轨交节点在适当半径（一般认为是步行距离在5-10分钟）范围内建立多功能城市中心或功能空间的TOD（Transit Oriented Development）模式。具有TOD特征的项目现在被简称为“TOD项目”，TOD项目同时拥有了靠近交通节点和满足居民工作生活需求的双重优势。
贰
第三组数据来自龙湖。
提到龙湖这家企业，很多人会首先想到住宅。随着近些年商业项目的亮眼表现，商业品牌“天街”被更多人熟知。事实上，龙湖是中国最早做购物中心的房企之一。今年6月，龙湖在上海和苏州联动举办了“66天街欢抢节”活动，吸引客流达到了惊人的280万人次，总销售额超过了2.4亿，同比增长超37%。
疫情后商业复苏初期就可以交出如此漂亮的成绩单，绝非一件易事。暂且不谈运营管理能力，从择址来看，龙湖在上海和苏州的这几个商业项目，大部分有个显著的共性，那就是都具备上文提到的TOD属性。上海虹桥天街落位大虹桥CBD，与虹桥枢纽贯通；上海的宝山天街、闵行天街和苏州狮山天街都位于地铁上盖与地面交通的复合型节点，填补了当地区域的高品质商业空白。如果算上规划和在建的，龙湖在沪苏两城的商业体已经有15个，其中TOD项目的占比超过了一半。
范围扩展至龙湖集团来看，目前龙湖在手天街近百座，其中TOD项目达到近70个，且今年新获取的商业项目基本上也是TOD模式。在“发家地”重庆，龙湖几乎所有的购物中心都在轨道站上，或者距离轨道站很近。
城市地铁、公交巴士、高铁、长途客运车乃至机场以及其他的城市交通设施，为龙湖的TOD商业带来持续的客流。仅在上海和苏州，龙湖的商业会员目前已经突破180万人，2019年客流人数突破1亿人次。除了本区居民乘坐公共交通即可方便抵达购物中心外，地铁和高铁也让外区及外省市的人来天街打卡成为日常，因此前文提及的“66天街欢抢节”业绩也就不难理解了。
有意思的是，龙湖在商业赛道有自己独特的布局逻辑——网格化布局，即依托于自身特有的城市地图研究体系，聚焦在核心一二线城市和人群密集的交通节点拿地布局，形成一个城市多个天街网格化布局，这种布局方式的优点显而易见：发挥项目协同效应、优化运营效率、强化品牌号召力。又因为龙湖的多数商业项目具有TOD属性，不仅龙湖自身的购物中心形成网格，更与轨交网重合，辐射区域能实现几何增长。
