城市综合体，凭什么改变上海楼市的格局？
来源：未知
时间：2020-10-01 10:57
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城市综合体，凭什么改变上海楼市的格局？
最近几年，市面上出现了越来越多打着“城市综合体”标签的项目
归其原因，其实也不难理解
因为城市综合体的出现，可以说是城市形态发展到一定程度的必然产物
随着城市发展开始“去中心化”，以前整个上海公认的“市中心”人民广场、南京路这些地方已经不再成为大众出行的最佳选择，现在的人们更看重便捷高效，基本不愿意再去更远的地方消费了
所以这些城市综合体成了很好的替代品，应对了人们的消费升级和消费习惯的变化
那么肯定会有很多人好奇，现在中国城市里的TOD，究竟已经发展到什么样的程度了呢？
不是所有的地铁上盖项目，都叫城市综合体
现在还是有很多人，对“地铁盘”和“地铁TOD”傻傻分不清楚
其实很多时候，“地铁盘”与地铁的距离并不近，而“地铁TOD”在学术界有着严格界定范围，只有真正的出门即是地铁才能获此殊荣
但更重要的是，TOD模式不同于普通地铁上盖项目,它强调的是一种生活方式上的改变
TOD，翻译过来是说以公共交通为导向的综合发展模式（Transit-Oriented Development），而这里的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线
然后以该站点为中心，周围400-800米为半径进行高密度开发，在十分钟内步行可达范围内形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，才能称之为TOD项目
所以一个真正的TOD项目，除了依托轨道交通的便利以外，更要注重跟城市配套的融合与衔接，会把所有业态更好的有机组合在一起
简单来说，城市综合体的本质，其实是一个“微缩版”的小城市：把办公、商业、居住等一切生活相关的场景融合进一个项目中，形成步行可达的街道网络和工作生活空间
这意味着如果人们居住在一个TOD项目里，可以获得大部分日常生活所需的功能供给，甚至无需离开TOD项目就能满足一切生活诉求，减少了城市区域之间的穿梭，也降低了人们出行的频率
这样的全新生活模式和场景，对于空间有限，城市拥堵明显的大城市来说，有着非常深远的意义
所以也并不是什么城市都适合打造城市综合体
一座世界级综合体，对人口、资本、商务、技术都有着极高的要求和标准，这样才能发展成为城市的“核心引擎”
从纽约到日本，再到上海的大虹桥，这些TOD综合体的诞生也推动了这些城市的高速发展：
纽约曼哈顿的高线公园TOD，汇聚了36条地铁线路，拉动了周边超过30个项目兴建，带动了纽约湾区的物业价值直线上升
日本东京六本木新城TOD，是著名的购物中心和旅游圣地，在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次，是TOD社区理念在实践中的代表性鼻祖
种种案例也可以看出，TOD绝不仅仅只是一个普通的地铁上盖，它是未来推动城市高速发展的重要引擎，也是一座城市成为世界城市标杆的一种标志
因此在“魔都”上海，打造一个又一个城市综合体项目，可能会是未来置业的大势所趋
城市综合体比普通住宅产品更具潜力？
到底有没有潜力，房价说的算
我们都知道，现在的上海楼市定价体系，已经逐渐脱离了单一的环线论
一直以来，我都觉得这种以环线远近给房屋定价的方式是房地产市场中被运用最久的“套路”
因为上海的环线从来就不是区别楼盘房价高低的标准，其本质只是统计数据时的一种比较工具
无论过去还是现在，整个上海楼市并不是按照环线的逻辑去发展的
同样贵为“内环宝地”，东北角的杨浦，西北边的普陀，老闸北在以前的很长一段时间里并不是传统意义上的值钱地段
如今定位为高端国际化社区的古北，建成的时候，上海的中环线还在规划图纸上，目前的新房价格却比一些传统市中心内环的房子还要贵出许多
