楼盘包销项目的投资复盘
一是银行思维过重，我们对项目有房子这种核心资产过于看重，因为银行出身，对项目上游开发商的财务状况也是非常的了解，基于此信息按银行思维判断项目，总想着安全第一。对确定性的资产看得多，对不确定性的销售关注的少，投资时判断的粗犷。其实项目投资的回报主要来源于卖房子的收益，核心应该是对房子本身及销售能力的判断上，这方面的研究还是做得太少了！
二是对项目的销售过于乐观，认为深圳是一线城市，有那么多的有钱人，又是繁华地区的房子，我们只有几十套房。重要的是让深圳几百万人知道后，有一部分人来现场，总会有购买的可能性。过多关注项目的收益，对投资回报充满信心，内心已经有了明确做这个项目的判断和决策，所以在后续的项目了解和投资过程中不断的说服自己，在项目的谈判中妥协一些条款。
二是位置是老城区---深圳西北部价格扶摇直上，东边老城区日益落寞，位置是项目的硬伤。
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三是我们心态问题，新公司总是希望早点出成绩，早点发现一些现金流的机会，想获得一些短期利益，这点本来就没有错。找一个确定性高，风险相对可控的，有合适的团队合作，有点短期的现金流回来，而这个楼盘包销项目至少看起来像。但有时什么事情都不做，静心的等待机会就是不错的投资，投资确实要有耐心。
三是项目操盘人有成功经验，专业靠谱，军人出身，雷厉风行，有成熟的团队和资源，独立操盘过几个项目，他自己也投钱参与进来，算是绑定合作。
一是项目的周期短，只要半年时间。计划通过6个月把房子卖完，如果实在卖不完，销售量到达盈亏平衡点时，投资本金可以先回来，剩下的房子就变成了盈利，持有后可以慢慢变现。
团队操盘人很勤奋，很努力，这三个月没有周末休息，每天都邀请不同的中介团队培训宣讲，晚上还要应酬各个中介团队，陪家人孩子的时间很少。他们也特别讲规则，每售出一套房子，第二天就把利润按比例分给投资人。每天晚上在群里通报当天的销售进展情况。有创业的激情和韧性，在遇到销售瓶颈时，总是不断的想各种办法突破和调整，比如说送装修、出各种激励配套政策、各种软文的宣传推广等。
四是项目销售备案价有较好的折扣，项目本身用了杠杆。数千万的保证金，撬动数十亿的产品销售，根据备案价的折扣，加价销售后测试账面收益率不错。
我们自己对投资项目的判断和管理问题：
七是产品本身还是很亮眼，小户型、精装修、漂亮别致，产品品质做得不错，进去参观后就有想买的冲动。
说说项目好的方面
五是项目有位置及交通优势，楼盘在罗湖最繁华的位置，有6条地铁线通过，项目都是小户型，总价数百万到1千万左右。
二是项目有核心资产，最坏投资款能变成房子，毕竟深圳的房子还是有价值的。
目前回头看项目存在的主要问题：
今年7月份参与投资了一个楼盘包销的项目，我们作为第二大的出资人，与专业的操盘销售团队合作。原计划几十套房子半年卖完退出，但实际的销售情况与计划有一点差距，10月份就提前退出了项目，本金没有损失，当然投资回报也没有达到预期，有必要做点复盘和总结，看看做对了什么、做错了什么，有什么经验教训。
一是办公产品的属性---不是住宅、不是公寓、也是不商铺，是流动性和升值潜力最差的办公产品属性，即使包装得很漂亮，也还是难以掩饰这个缺陷。
