上半年国内房地产大宗交易成交884亿
2020年上半年，中国内地房地产大宗交易市场成交约884亿元。北京、上海表现抢眼，两地成交额占比达8成。4个一线城市占比达91%。7月30日，戴德梁行在“上半年一线城市大宗交易市场线上分享会上”发布了上述数据。
从上述会议内容来看，四个一线城市各有千秋，上海房地产大宗交易额占比超5成，而北京首次赶超上海成为外资“新宠”。广州空置率处于6.7%低位，以稳见长。深圳以旺盛的爆发力，净吸纳量遥遥领先。
对于下半年，深圳工业物业、北京通州、上海产业园区将成为房地产大宗交易的投资热点。此外，在疫情影响之下，开发商为了加速去化商业存量，大规模资产包或将陆续推出市场。
北京赶超上海，成为外资“新宠”
来自戴德梁行统计数据显示，今年上半年，中国内地房地产大宗交易市场成交约884亿元。北京、上海依旧表现抢眼，两地成交约700亿元，成交额占比达80%。
撑起了内地房地产大宗交易“半边天”的上海成交455亿元，占比达52%。买家自用需求保持强劲，海通证券、上海银行、TST庭秘密等纷纷落子。
而北京上半年房地产大宗交易成交244亿元，同比下降5.45%，市场活跃度整体稳定。买家自用需求也很强烈，在上半年录得的14宗交易中，自用买家占到4宗，贡献约23%的交易额，超过去年全年占比。
上半年一二线城市房地产大宗交易额对比图
值得关注的是，在外资吸引力上北京表现不俗，上半年吸引到108亿元外资投入，首次赶超上海107亿元，成为外资“新宠”。
对于这个趋势能否延续下去？戴德梁行中国资本市场部副董事总经理刘兵认为，外资看好北京从2018年就有所体现。2018年，2019年北京房地产大宗交易外资占比均接近三成。
刘兵表示，之前上海之所以成为外资最重要的投资地，是因为早在2009年，北京写字楼市场经历了高供应、高空置率、低租金，外资对其前景信心不足。而当时上海正好相反，市场空置率不断下降，相应地催生了上海房地产大宗交易的活跃。但是近年来的情况反过来，北京成为全国最为稳定的写字楼市场，租金最高，空置率长期保持低位，且租金回报率高过上海，外资基金也因此将目光投向北京。
对此，戴德梁行华东区资本市场部执行董事张维闵也认为，上海核心区甲级写字楼租金回报率低于北京是事实。而未来5年内还有超600万平方米的甲级写字楼入市，相当于50%的现有存量，给租赁带来压力。另外，很多境外投资人在上海买过物业，开始去其他一线城市和强二线城市寻求投资项目。
不过，论资产变现或流动性而言，张维闵认为上海表现优于北京，因为上海被认为是全中国最为透明，最成熟的大宗物业成交市场，常常是外资进中国的第一站。此外，它的高流动性、开放性的政策也吸引着内地基金或自用客户需求，比如海通证券收购绿地黄浦滨江写字楼、斯凯奇收购大虹桥富力物业。
广州空置率低，深圳净吸纳量领先
与北京、上海交易额占比8成相比，广州、深圳房地产大宗交易成交额占比仅为11%，总额超过100亿元，与去年下半年相比下降比较明显。
但在戴德梁行华中区资本市场部主管、执行董事苏俭婷看来，广州的写字楼市场极度稳健。即使受疫情影响，二季度广州写字楼空置率仍处于6.7%的低位，租金也取得一线城市中的最低降幅，表现出强大的韧性和抗风险性。又由于各大机构利用粤港澳大湾区概念加持广州物业，近期渣打银行、上交所、深交所皆落子广州。
而从深圳来看，房地产大宗交易上半年成交56亿元，同比下降78%，但宗数同比仅减少2宗，以中小型成交金额为主，平均成交额在5亿元左右。不过，如果不考虑去年同期华侨城大厦及中心城两宗超大型交易拉高整体成交金额，深圳房地产大宗交易依然活跃。
