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一头连着投资一头连着民生

来源:未知 时间:2020-09-29 18:21 浏览量:
一头连着投资一头连着民生

 

 

 

 

 

一头连着投资、一头连着民生,在以国内大循环为主体的投资和民生需求中房地产有重大机会。

伴随着疫情防控态势逐渐向好,房地产行业开始在变局中寻找新开局。作为“国内循环主力军”,如何抓好机遇走出创新发展新变化,也是一场大考。

9月29日,以探讨中国房地产行业行业创新发展的“新产品·新技术·新模式·新动能——2020年中国房地产创新大会在北京富力万丽酒店举行”。

清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉,中国房地产报社社长、社委会主任栗文忠,中国房地产报社总经理、中房同创文化传媒股份有限公司董事总经理单大伟,龙安集团合伙人兼董事长饶及人,中国房地产报社副社长肖勇,中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎,湖北御江集团顾问、浙江大学房地产研究中心高级研究员冯焱东等业界专家与企业代表参会,探讨房地产行业在后疫时代行业发展,如何借势“科技”成为此次大会关键词。

清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉

在清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉看来,房地产行业的发展虽然取得了非常重要的成就,但也存在不少问题。这些成就与问题背后,他从多维度分析了房地产行业环境的变化,这些环境的变化,都为创新提供空间。同时,创新也将成为各种内部环境与外部环境变化的动力之一。

从供给端角度出发,我们越来越关注如何提高供给质量,提高供给端的可持续性。需求端则更加注重对未来美好生活的需要,如改善性需求、更新需求、人口迁移导致的需求等,占据主导地位。

从外部环境变化来看,其一是经济环境变化,经济增长速度放缓是总体趋势,叠加疫情的影响,过去经常寄望于经济增长来解决市场过量的动因,现在被削弱了。总体格局上,房地产行业在发展初期容易受到国际环境影响,其资产价格的稳定,也和国际环境相关。从发展格局上来看,目前经济发展以国内大循环为主,国内国际双循环相互促进。经济环境在发生变化,其主要动力是来自改革和创新。

其二是社会环境变化,城镇化发展速度放缓,户籍人口城镇化率开始提升,尽管这使得需要建设的住房量很大,但其实已经开始跨越最快的时期,我国的城镇化已经从高速发展进入高质量发展阶段。另外是人口老龄化,也给房地产行业带来很多新的要求。

其三是政策环境变化,这也是非常重要的维度。大家寄希望于房地产作为早期刺激经济的手段,包括今年年初疫情严重期间,大家也期待类似手段,但其实未来让房子回归居住属性,提高住的环境质量,才是政策的大环境。

其四是技术环境变化。地产科技迅速发展,第一阶段,技术为地产提供数据服务,也就是互补阶段;第二阶段是技术赋能阶段,像Wework办公、爱彼迎中介服务模式等;很快,房地产技术发展将进入第三阶段,即融合发展创新阶段,智慧家居、智慧住宅、楼宇管理的自动化,以及能源的管理、室内健康环境的管理等,都变成行业技术创新非常重要的方向。

中国房地产报社社长、社委会主任栗文忠

在中国房地产报社社长、社委会主任栗文忠看来,疫情缓解以来,中国房地产行业已在变局中开新局,抓住机遇,奋勇前进。

一是从内循环角度来看,二季度我国GDP为25万亿元,同比增长3.2%,实现由负转正,这离不开投资的贡献。在投资中,上半年房地产开发投资同比增长1.9%,率先实现由降转升,成为了经济增长中为数不多的亮点。

二是随着行业占位逐渐转变为“经济稳定器+产业载体”,房地产企业已在实体经济方面着力,比如城市更新、新基建、产城融合等等,成为重要的产业载体。

栗文忠认为,在当前经济形势发生深刻而复杂的变化中,中国房地产行业也是危中有机,但唯创新者胜。未来,我们还需要继续创新,继续抓住机遇,奋勇发展。

中建科技顾问总工、中国建筑学会建筑产业现代化发展委员会秘书长叶明

会上,中建科技顾问总工、中国建筑学会建筑产业现代化发展委员会秘书长叶明表示,目前建筑业发展存在诸多问题,如产业碎片化、产业链脱节、价值链断裂等。

叶明认为,在当前大背景下,在建筑业转型升级、创新发展中必须要重视建筑产业所存在的问题,这也是推动新型建筑工业化发展、推进建筑产业现代化必然要求。

“长期以来,中国建筑业受传统行业划分的体制机制的影响是根深蒂固的,始终没能跳出‘行业’管理业态和发展路径,没有将建筑业作为‘产业’规划和发展,更没有建立为推进产业结构合理化、高度化、现代化所指定的一整套政策体系,尤其缺乏‘产业思维’,缺少产业基础理论研究,更缺失建筑产业体系的支撑。”叶明表示,由于行业思维造成了建筑业存在产业碎片化、产业链的脱节和价值链断裂等问题。

在叶明看来,目前建筑业发展主要存在6方面问题:

一是产业大而不强。2019年,建筑业总产值达24.8万亿元,产值利润率仅有3.37%。整个建筑企业的业务结构和发展方式单一,大部分都处在同质化的竞争;产量大,利润率低。

二是产业“碎片化”。建筑业所存在的质量、安全、环保等一系列问题都是由于产业“碎片化”造成的。碎片化体现在设计上的碎片化,设计与施工建造活动脱节,设计不能贯穿生产建造的全过程,以及设计本身的协同性差,在施工环节方面,设计、生产、施工、运营等相互割裂;

三是产业基础薄弱。如产业组织结构失衡、工程组织方式落后、建造方式传统粗放、工人技能素质偏低、企业核心能力不强;

四是产业链水平低。目前整个产业创新体系的各要素资源分散,造成产业链脱节、价值链断裂。此外,行业间关联性差,尚未形成协同高效的产业体系。以及企业的技术与管理脱节,价值链、供需链不能充分发挥;

五是产业创新体系割裂。叶明认为整个产业技术创新体系存在“五重割裂”:产业与关联产业之间融合发展的割裂,技术研发投入与成果转化之间的割裂,企业内部产业链技术与生产环节之间协同的割裂,大企业与中小企业在专业化协同创新上的割裂,大学、研究机构和企业主体之间在持续互动上的割裂;

六是传统路径依赖。

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单大伟:发展装配式建筑是房地产企业重塑增长和业务转型必然选择

 

中国房地产报社总经理、中房同创文化传媒股份有限公司董事总经理单大伟

中国房地产报社总经理、中房同创文化传媒股份有限公司董事总经理单大伟在致辞中表示,现在,房地产企业正处在转型窗口期,房地产市场从以前的增量市场进入到存量市场,面对行业的变化,房地产企业需要寻找新的业务增长动力,并积极推动业务创新,以实现转型升级,而积极发展装配式建筑,推进数字化转型,正是房地产企业重塑增长和业务转型的必然选择。

同时,他强调发展新型建筑工业化是一项复杂的系统工程,它发展的好坏、成长的快慢需要政府部门、社会团体和产业链上下游企业共同努力,同时也需要媒体的推动。

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魏素巍:装配式内装尚需提升与商品房

需求的契合度

 

中国建筑标准设计研究院副总建筑师魏素巍

会上,中国建筑标准设计研究院副总建筑师魏素巍表示,与装配式建筑在各地推广的力度相比,装配式内装应用案例与实际规模并没有那么广泛。在建项目类型到底哪些应用了装配式内装技术,通过调研发现主要以政府类公租房、安置房、共有产权房、长租公寓等居多,在商品房项目上应用较少。

魏素巍分析称,政府类公租房、安置房包括共有产权房使用主要有以下几个特点:一是标准化程度很高;二是产权所有人和居住人不是同一主体,很多房子产权由政府管理,在建设管理过程中建设方大多也是管理方,更关注于后期更改维护便宜性,这跟装配式内装直接相关。原因是装配式内装有管建分离带来的维修和便利,与这方面需求有很好的契合点。

为什么装配式内装在商品房项目没有得到广泛应用?

“主要原因是目前阶段装配式内装能带来的优势与商品房的需求没有完全契合。”魏素巍说。一是质量上,新技术、新做法、新部品层出不穷,商品房需要接受市场的严酷考验,必须谨慎。这需要经过市场的不断检验,考验之后会大浪淘沙,一批优质产品会出现,也会促进这些企业去研发,迎合市场做出高质量的产品。二是速度上,装配式内装带来的速度肯定是提升的,这是很关键的契合点。三是成本上,以目前情况看,因为规模效应等因素,成本未必是降低的,甚至要比传统稍微高一些。

“质量、速度、成本,没有完全与商品房需求契合。要契合这一需求,产品一定要非常成熟,可以纳入战略集采之后再去做。”魏素巍说,要想在商品房中应用得好,最主要的还是依靠下端部品产业的支撑,要有高质量的产品和价格相对有优势的产品可供采用,这也是行业发展共同面临的问题。

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饶及人:房子要场景化,规划要避免错在起跑线

 

龙安集团合伙人兼董事长饶及人

“未来是属于给准备的人,中国房地产行业仍然充满着机会。但是房子的作用已经不是简单的满足居住,而是用设计引领潮流、规划生活。”龙安集团合伙人兼董事长饶及人分析,房子应该场景化。不同人口结构、不同的黏性、不同的生活水平,要住不同的房子,因此做产业规划要避免错在起跑线。

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柴铎:房地产依赖的人口和土地红利

已经到了极限

 

中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎

中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎认为,人口的波动或者人口增长高峰越来越平缓,人口的增速越来越缓慢,这样一个过程当中,房地产未来将进入到不像之前那样的大幅度波动阶段。

他表示,房地产未来面临的五个环境关键词是流动、膨胀、倾斜、透支、变局。 

第一个关键词是流动。人口流动规律包括西部向东部,内陆向沿海等五个方面,过去十年,我国在高速、大规模的人口转移流动下,城镇化率不断上升,人口流动成为我国发展的关键。 

第二个关键词是膨胀。在大量人口流动下,国家城市数量、规模都经历了飞跃式增长,在这个过程中也面临着城市过度扩张、无序蔓延造成生态环境被破坏,居住质量下降、城市宜居性降低等问题。 

第三个关键是倾斜。我国东南侧国土面积只有40%,占到国家GDP的95%,人口的96%左右。而西北侧国土面积达到56%,只占国家GDP的4%。直到今天,我国经济发展还没有突破这个格局。 

第四个关键词是透支。柴铎以人口红利、土地红利这两个最典型方面举例强调称,这个时期人口的增长也是要慢于土地的增长,无论土地消耗的总量还是对于财政的贡献度来看,目前已经达到了增长的极限。 

第五个关键词是变局。受疫情影响,房地产行业发展到了一个需要变革的周期。房地产相关的策略也需要从拼速度拼规模上改变,绝对短缺阶段依靠速度规模扩张,依靠低成本拿地高价卖、赚土地升值的差价,以及金融市场的垄断或者说金融市场获取金融资源的能力来实现快速的增长,已经到了极限。

 

 

 

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