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客流计租,实体商业的下一站?

来源:未知 时间:2020-11-25 16:15 浏览量:
客流计租,实体商业的下一站?



 

“东方欲晓行宜早,世事旧篇皆序章”,2020年行将结束,在这一年里,疫情黑天鹅突袭全球,加剧了百年未有之大变局的复杂程度。

但正如恩格斯所言:“没有哪一次巨大的历史灾难不是以历史的进步为补偿的”。

疫情之下,百业蒙尘,其中线下实体商业受到的冲击最为剧烈。不利的是,疫情使得购物中心客流减少,掉铺率、退租率大幅提高,但幸运在于,遭受冲击后,越来越多的购物中心开始推开数字化的大门。

这带来的将是一个不啻于电商爆发的巨大金矿,巨头们早已提前看到了机会,早在5年前,阿里巴巴集团CEO张勇就断言:“实体商业的数字化改造,这是我们今天看到一个巨大的机会。”

囿于有限的可利用信息,过往我们做出一个商业决策往往依靠运营者的经验与智慧。到了互联网时代发生了一些变化,我们有大量数据可支撑商业决策,相对而言,大大降低了决策风险。

更重要的是,从互联网的发展历程来看,海量数据的支撑也足以衍生出各式各样新奇的商业模式。

在互联网广告行业,按浏览量、点击计费方式颠覆了广告行业原有的按占用版面、播出时长的定价模式。这一方式显著优于传统的固定广告费模式,同时,这种根据为用户创造价值的大小而决定收费高低的模式也更科学,更有服务精神。

如今在实体商业中同样存在着类似的问题,有两个极为典型的小故事。

第一个是某知名化妆品品牌,疫情后修改了实体店的关店标准,以客流高低作为开关店的标准。只要有客流、有体验,即使销售不达标,门店仍可继续营业。以往则是达不到最低营业收入,持续一段时间,就关店。该标准修改的背景是:今年以来该品牌的线上销售已经占到了30%以上。

第二个是某新能源汽车品牌,其单店面积大约200平方米,即使按照购物中心较高的收费标准每平每月1000元,按照5%的租售比计算,其正常的营业收入应该在5000万/年,但实际其单店每年销售收入为6亿元。

由此可见,线下实体店的价值更多的体现在品牌传播、产品和服务体验上。汇纳科技总裁丁遥认为:“不管是线上收入已占三分之一的化妆品、还是风头正健,代表未来的新能源车,都在给购物中心传统的计租方式带来新的挑战。”

为此,汇纳科技提出了以“客流计租”的观点,即购物中心采用按客流量计租的模式,至少是参考客流量进行定租。

“‘流量计租’是互联网思维在商业实体上的落地。”在电子科技大学袁华教授看来,实体商业和互联网广告两者都是以“商业”本质来建立平台,从而促进上下游交易,并且“流量”都是两者产生交易的重要前提。这些相同点,使得实体Mall“流量计租”变得可能。

类比互联网广告计价方式,基于人工智能、大数据算法的“客流计租”方式,更符合当前及未来实体商业的运营逻辑,其主要有以下三个方面的优势:

降低品牌的开店风险、压力,激励品牌开店拓展;

提高购物中心运营客流的效率;

优秀品牌为周边店铺的集客贡献也将被记录和回馈。

这样的观点也得到诸多学界人士的认可。

香港大学商学院副教授陈海亮就说道:“在客流量与销售收入不成正比或出现脱节的情况下,‘客流计租’这种方式有可能会更合理而受到购物中心的青睐。比如有些商户的销售收入主要依赖线上或其他渠道,实体商铺主要目的是为消费者提供体验产品的机会,在这种情况下传统的租金方式就无法让购物中心收获应得的租金。”

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