一条国际化商业街区的更新样本

       一条国际化商业街区的更新样本：共治模式下万科探索构筑新型城市空间

　　8月8日晚上，北京大山桥与望京街交叉路口以西，新开业的望京小街上人声鼎沸，灯光绚丽的开业庆典吸引了不少居民驻足观看。

　　在这条40多米宽、380米长、富有设计感的欧式现代步行街两边，集市商亭、时尚潮玩、音乐演出、街边酒吧等休闲娱乐场所一应俱全。小街上热闹的人间烟火气彰显着疫情平稳后消费力的回升。

　　《中国经营报》记者了解到，望京小街是北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区更新项目，仅用不到5个月的时间，就完成了从“脏乱差”到“新地标”的改造提升，其政府引导、社会资本参与、多方共建的精细化改造模式，为城市更新探索出了一条新路径。

　　多方共建

　　近些年，随着城市化进程不断加快，土地供应日显稀缺，城市发展正进入“存量时代”，许多房企开始进入城市更新领域，较多的是围绕老旧建筑进行改造。但随着城市消费水平的不断提高，仅仅围绕老旧建筑进行改造已经不能完全满足城市发展需要。

　　作为传统的城市商业聚集地，步行街对于消费的推动作用不容忽视。今年的国务院《政府工作报告》中提出，要深化供给侧结构性改革，突出民生导向，使提振消费与扩大投资有效结合、相互促进，通过改造提升步行街，推动消费回升。其中，首次将商业步行街改造提升至国家层面，对于疫情平稳后刺激消费具有重要意义。

　　据戴德梁行统计，目前全国经营面积在20000平方米以上的步行街超过2100条，总经营面积超过1亿平方米，但从现状来看，我国现存步行街存在文化内核缺失、功能定位混乱、业态内容同质化、建筑规划不合理等多重问题。

　　以此前的望京小街为例。望京小街地处望京核心腹地，距离望京南地铁站600米，汇集了曾经繁华的华堂商场、望京商业中心（现万科时代中心·望京）和方恒购物中心。

　　然而，以往它却被认为是一块被低估的区域，虽然坐拥繁华地段，但随着城市定位和周边业态的更新变化，小街的整体空间愈渐老旧，商业层次与当前的实际需求产生了错位，道路老化、停车混乱、交通拥堵和环境脏乱等问题日益凸显。

　　与许多城市老旧商业街区类似，望京小街在产权方面较为分散，除了万科、方恒两个企业主体，小街上有近千个零散商户持有产权，街的一端还有一片1400多户业主的小区。一直以来，分散的产权牵扯复杂的利益关系，导致从整体发展角度考虑得出的规划方案难以落地，成为此类商业街区改造升级的一大阻碍。

　　如何结合片区发展、城市更新和街区治理的痛点，开展有针对性的提升改造，推动诉求不一的多主体完成共治共建，成为政府和社会资本开展望京小街更新的首要难题。

　　结合以往的经验，由政府或多方管理融合的方式，实行物业整体置换或租赁来统一经营权，是目前解决此类问题较为可行的整合方式。2020年初，在朝阳区政府的引导下，万科作为社会资本参与了望京小街的改造提升工作。为有效推进商街的整体改造，望京街道办以万科、方恒为重点，建立以党建协调委员会为核心、小街自治委员会为支撑、商户自治联盟和流动党支部为补充的治理架构。望京小街产权方（企业）、管理方（职能部门）、使用方（商户、居民、消费者）得以有机融合。

　　值得注意的是，项目改造还运用“吹哨报到”机制，推进解决交通秩序、垃圾分类、施工管理、餐饮及商户规范管理等重难点问题。同时，成立望京小街街区共治委员会，签订商户自治公约与街区文明公约，建立小街公共收益“资金池”，形成城市物业专业管理、街区经营收益反哺街区长期管理运营自转模式。

　　在结合片区发展、城市更新和街区治理的痛点问题确定好针对性的提升方案后，实施过程中尽管意外赶上了疫情突发状况，但在朝阳区政府的引导下，朝阳区政府和望京街道与万科方面共同一手抓防疫、一手保建设，从施工组织到社区公告，加强属地街道和社区的引导作用，与周边商户、居民进行有效沟通，前后建设总用时不到5个月。

　　升级焕新

　　望京小街所在区域作为北京较早成熟的国际企业和国际人才聚集片区，常驻外籍人口4000多人，主要为韩国人和德国人。区域内汇聚了大量大型企业和跨国公司，国际商务文化氛围浓厚，仅世界500强企业就有6家，涉外企业1113 家，主要代表企业包括卡特彼勒、西门子、戴姆勒奔驰、美国西屋等。

　　改造过程中，万科结合望京国际人才社区的功能定位，为了完善街区功能、同步实现环境提升和功能优化，在街道社工委的组织下，面向大望京的阿里、美团等科技产业龙头及奔驰等世界500强外企和跨国企业进行了一对一“敲门行动”，走访了30余家头部企业，访谈了几十名企业员工，了解科技人才、外籍人士、企业交往中最迫切的功能需求，梳理出“品质商业、文化体验、户外体育、艺术交流”四大核心需求。最终，结合调研情况，配合步行街环境提升计划，朝阳区政府和望京街道与万科方面共同形成了多功能场景的步行街改造计划。

　　在国际交往方面，街区有针对性地设计了国际文化交流活动展示舞台，加快打造具有影响力的国际人才社区。在这条小街里，人们甚至可以捕获许多富有欧洲风格的步行街元素，如集市商亭、欧式餐饮、艺术天幕、垃圾房、音乐演出和亲子活动等等。

　　为提升区域文化底蕴，万科积极统筹社会资源，引入富有“文化+阅读”特色的城市书屋和以北京国际设计周、中央美术学院为核心的北京设计中心，加快打造望京文化新地标。在8月1日于望京坊正式开幕的“2020青年设计100云毕业季展览”，便汇集了来自中央美术学院、清华大学美术学院、中央戏剧学院等15所在京高校，近300位设计院系的优秀毕业生作品。

　　而在街区环境和安保等基础设施配置上，万科联合望京街道对街区设施进行了智慧化升级，开发建设了智慧管理系统，连接智慧停车、绿色节能、小街商圈、社区公约、小街安防等五大运营场景，可对小街商户人流车流、垃圾箱、温度、湿度、能耗、消费指数等进行实时数据分析，形成智慧生态闭环。

　　8月初，再次改造后的望京小街正式营业，原来无序乱放的车辆、杂乱的广告牌等已消失不见，取而代之的是一条富有设计感的欧式现代步行街。路面铺装采用欧洲街头的小料石，两侧分布整齐的立式店招。由石砖铺设而成的开阔道路，在道路中央上空则挂有一片彩霞般的天幕，极具国际风情。

　　在道路中央处，改造后设有一处音乐互动喷泉，小街两侧则分别设置了时尚市集、街区展览、艺术连廊等公共活动空间。在围合式分布的商业楼宇之间，则打造了一个集小剧场、艺术馆、餐饮店等为一体的下沉庭院——“望京坊”（WangJing Garden）。

　　“结合政府开展的街区更新工作，在望京小街的改造过程中，我们响应号召、主动参与，通过将望京小街的改造整治与紧邻商业办公区的升级焕新相融合，形成了目前宜居、宜商、宜业的街区级特色更新，”万科集团合伙人刘肖表示。

　　腾笼换鸟

　　事实上，在此次参与北京望京小街改造项目之前，万科已在城市更新领域输出了多个作品，从广州的永庆坊，到上海的上生新所，再到沈阳的红梅文创园，经过万科的实践探索，历史古城、破旧公园和废弃厂房开始焕发出新生。

　　在对望京小街的升级改造中，万科首次将城市更新的边界拓展至街区小巷这类城市的“毛细血管”，把“商业办公”与“步行街道”相缝合，对整个街区进行了全方位的综合提升。

　　这种改造不仅仅是表面的环境和功能提升，更重要的是依托于望京万科时代中心的“腾笼换鸟”，使得当地的商业和产业业态得以升级焕新。

　　在操作中，对于区域内的存量商户，万科逐步引导、升级，完成原有商业业态的腾笼换鸟，进一步提升人流量和商业获客量。在招商定位方面，望京小街侧重于大品牌、国际化，引入新晋品牌和网红IP业态，汇集餐饮、影院、酒吧、文创集市、商超等业态。

　　改造后，望京小街和望京万科时代中心将吸引更多优质租户入驻，实现商场、写字楼出租率和租金的双提升。项目定位集团型企业总部办公，主要产业方向为公司规模在200~5000人的TMT领域领军企业。

　　此外，受防疫中摘门帘的启发，望京小街打破北方商街的封闭概念，让店面与街区构建和谐关系，例如两侧商业街增设外摆区域，其全开放的形态，吸引不同特点及需求的客流人群在望京小街高效地汇聚与交集。

　　今年7月份，在步行街改造提升工作专题新闻发布会上，商务部副部长王炳南介绍，计划用3年左右时间，在全国培育30到50条环境优美、商业繁华、文化浓厚、管理规范的全国示范步行街。

　　可以看到的是，此次开业的望京小街更新项目，或为后续商业街区改造提供一定借鉴意义。