华西商业地产市场新冠疫情后市展望

华西商业地产市场新冠疫情后市展望



　　2月12日——仲量联行正式发布《2020商业地产市场新冠疫情后市展望——华西市场研判》报告。报告指出，新冠疫情对中国投资、消费及进出口三大领域产生的负面影响已然显现。物价上涨，以低技能劳动者为主的劳动就业遭遇挑战。产业方面，交通运输业首当其冲遭受极大冲击，其次零售消费市场所涉及的餐饮、娱乐、旅游等行业同样在春节期间损失惨重，教育、培训、医美、个人护理等服务业亦受到波及。中国消费者禁足难出，随之其消费中心发生转移，生活基本品、生物医药等需求激增，同期也促使在线游戏、视频网站等行业从中获益。



　　新冠疫情后：办公楼市场

　　从全国层面来看，2019年，中国办公楼市场需求受经济影响，新增需求回落，导致市场承压。本将在2020年继续承压的中国办公楼需求端将面临更加严峻的市场考验，需求结构的变化或进一步影响租赁市场。

　　一、下滑产业

　　2020年伊始，新冠疫情已对市场主体的经济活动产生可预见性的影响，尤其是零售贸易、消费服务、交通运输、酒店餐饮、娱乐传媒等聚焦个人消费的产业受影响较大。鉴于中国的投资与消费市场基本面仍保持稳健，一季度整体需求虽然将受一定程度的影响，但二季度积压的需求有望加速在市场释放，带动新增需求回升至健康水平。

　　二、韧性产业

　　金融业、专业服务、房地产建筑三大传统办公楼需求的支柱产业受影响程度低于下滑产业，其产业发展基本面决定其办公需求更具韧性。韧性产业作为经济发展的支柱产业，对国民经济发展以及办公楼市场需求发挥着决定作用。短期内，金融业的对私业务会受疫情影响出现业务下滑的风险，而律所、会计师事务所等专业服务企业则会受整体经济活动影响，但两大产业的基本面决定其产业发展韧性十足，仍是办公楼市场需求的核心支撑。

　　三、获益产业

　　疫情结束后，预期线上游戏、教育、视频等科技互联网产业以及生物医药大健康产业、环境保护关联产业等将从本次疫情获益，其未来展望将高于年初预期。由于市民禁足在家，在线游戏、教育及视频网站的用户数及流量创新高，会员注册数不断增长，发展势头强劲。在大规模疫情发生后，市民对生理卫生与心理健康的重视程度明显提升，生物医药、体检测试、健康管理等大健康产业及环保领域未来发展前景看好。



　　以企业生命周期视角分析，初创、小微企业抗风险能力较低，受疫情影响较大，龙头企业继续引领市场需求，二级租赁市场承压前行。本次疫情扮演着产业洗牌过程加速器的作用，因此地方政府如何引导、扶持初创及小微企业成长，将影响办公楼市场尤其是二级租赁市场需求的稳健性。在华西区域，成都、重庆、西安甲级办公楼需求均有超过五成比例来自300平方米以下的中小微企业以及大型企业的小面积办公需求。因此，小面积租户能否撑过疫情的短期考验对2020全年办公楼市场走势将产生可预见的影响。



　　从产业属性视角出发，以计件、计时工种为代表的劳动密集型制造业或面临更高的生产与经营压力，影响以短期为主；而科技、金融等高附加产业受影响更小。鉴于制造业在成都、重庆、西安三个办公楼市场需求的占比并不高，预计市场短期下滑对办公楼需求的直接影响有限。

　　外部环境实时更新，世界卫生组织对中国本次疫情是否定性为疫区的决定会极大影响中国进出口贸易，进而对中国国内各行各业及办公楼市场产生负面影响。所幸的是，1月31日世卫组织将新冠病毒肺炎疫情列为国际关注的突发公共卫生事件（PHEIC），不赞成甚至反对对中国采取旅行或贸易禁令。但短期内，贸易类企业受影响较大，部分扩租、搬迁的需求或将延期释放。

　　综上所述，本次疫情对办公楼需求会产生的负面影响已然显现，但影响主要集中于短期市场，中长期市场基本面仍保持稳健。2020年办公楼需求结构将继续往头部产业和战略新兴产业聚集，办公楼租赁市场须关注银行、保险类金融机构以及互联网科技、科技金融、大健康等战略新兴领域。而短期积压的市场需求将在疫情结束、社会稳定后加速释放。部分在疫情中受益的产业在2020年的整体表现有望高于预期。

　　回归办公楼市场开发，近期项目或因消防及竣工验收影响，或因降低租赁压力、减少疫情期间增加物业运营管理成本支出的考量，短期市场会出现一两个季度延期交付的可能性。整体而言，商业地产开发周期较长，短期因工程进度导致的延误对远期项目的开发节奏影响有限，融资成本较高的开发企业将承受更大的现金回笼压力。而成都、重庆、西安等西部重要城市的投资、消费、人才引入、经济基本面依然向好，商业地产开发商对华西市场的投资仍充满信心，2022-2023年三大城市的甲级办公楼将再次迎来供应高峰。