深圳商业地产变天？商办楼可改造出租房

“商改租”也可以去“库存”？

小编了解到，上述《通知》主要从“商改租”的改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范。

对于改建条件，《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房进行了限定。具体而言，该类用房需同时满足以下条件才能进行改建：

1、已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。

2、不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。

3、以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。

对于改建要求，《通知》对商业办公用房的改建提出了七个方面的要求，包括结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、用途限制、绿色改建和技术标准。其中，为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房，《通知》对“商改租”项目规定了可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租赁住房，且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。《通知》还明确，该类租赁住房不提供学位，考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。

《通知》还指出，在深圳产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。此外，近年来深圳城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，加上已有的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，可能加剧商业办公用房闲置。

“商 改 住”受阻 “商改租”却得到鼓励

此前，一则由住房和城乡建设部与国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部委联合发文整顿住房租赁市场秩序的消息，在2019年末激起房地产市场上的各方热议。

这则名为《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(下简称《意见》）的文件，从六大方面发力整顿规范住房租赁市场。值得注意的是，该文件对商办、厂房等非住宅改造为租赁住房的管理口径有所调整，要求各地制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策，改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，强调整体确权、性质不变的导向，是为了防范分拆分割等做法，比如说部分物业可能是存在既销售又出租等情况，这样容易形成分散的出租房源，对于租赁的管理会增加难度。

此外，“商改租”与“商 改 住”虽只有一字之差，但区别巨大。据不完全统计，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京等十余个城市纷纷发布政策限制“商 改 住”。而这些政策的共同点便是：不得将擅自将商业办公类项目改变为居住用途。只是，在“商 改 住”全面受阻的同时，“商改租”却在不少城市得到鼓励。除了深圳，早在2018年上海在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》的公告中，明确提到 “可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”。

去年7月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，明确允许部分广州市内已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房在产权性质不改变的基础上，改造成住宅功能；用户的水、电、气价格也按住宅收费标准；但只能用于出租，不能销售。

影响如何？

在现实中，商业办公用房和厂房改居住，虽非第一次被官方提出，但向来是个敏感话题。

从“控房价”到“控房租”， 深圳一直在出招，只是整体租金上涨的趋势仍未发生变化。有市场人士认为，将一些合适的商业项目转作住房租赁，既可以盘活商业物业的存量资产，也将有利于增加城市的住房租赁的供应，平抑房租价格。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对深圳来讲，近几年受互联网行业的冲击，商业体量的饱和以及部分企业外迁等影响，腾出了很大部分城市空间。与此同时，随着深圳人口的增加和居住需求的增大，迫使租赁住房快速的发展，但原有的商品住房租金水平太高，再加上城中村只是租赁的一部分。特别对于深圳的人才来讲，很难满足体面的租赁需求，所以就需要把存量住房空间盘活起来。深圳未来发展的是现代服务业，是一个高度人口密集型的产业，对人口的吸引力还会大规模的增加，所以在住房供应体系和模式上需要进行改革。