十一月商业地产金融报告

在宏观经济和严监管等因素叠加影响下，今年的房地产市场持续处于低迷状态。一年即将过去，年底迎来债务到期高峰，更是给房企带来了不小的压力。

今年相继出台的各类监管政策，坚持“房住不炒”，促房价合理回归，但同时也对房地产融资手段监管更为严格。在银行、信托等金融机构无法满足房企的融资需求后，资产证券化逐渐成为房企融资的重要手段。

截止11月底，2019年共有38单资产证券化成功发行，总规模达到了1022.45亿元；11月单月发行5单，总规模115.57亿元；底层资产多为商业广场及酒店。

不仅仅是内债偿债困难，海外债务同样是一大难题。据今年7月发改委新发布的通知文件，再发行的海外债务融资只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这对于海外发债成本较高的中小企业来说，意味着海外发债只能成为海外债务的缓兵之策。如何从根本上解决负债的问题还有待细细探索。

11月商业广场ABS成资产证券化主流

作为资金密集型产业，商业地产因投资周期长、投资规模大，现金流一直是房地产企业关注的重点，融资自然也成为了重中之重。随着传统融资渠道如银行、信托等不断受限，资产证券化逐渐走入人们视野。近年来，我国资产证券化市场发展迅速，已然成为房地产企业重要的融资渠道。

2019年4月19日，证监会发布《资产证券化监管问答（三）》，随后证券投资基金业协会、银保监会相继发布细则，我国资产证券化市场监管细则进一步明确。对资产证券化监管标准的明确和细化，有助于规范市场运作，完善风险防控措施，促进市场规模增长。

2019年资产证券化市场持续快速发展，各类市场创新相继出现，基础资产类型进一步丰富。根据国金ABS云数据显示，截至11月22日，我国资产证券化市场发行规模累计达到73490.56亿元。

目前，与中国商业地产开发商相关性最高的资产证券化产品包括：商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）、资产担保证券（ABS）和类REITs（房地产信托基金）。

根据观点指数统计，截至2019年11月30日，中国内地市场上已发或待发的，以商业地产作为底层资产的资产证券化产品共38单，规模达到了1022.45亿元。其中，ABS发行24单，总规模470.19亿元；CMBS发行10单，总规模497.76亿元；CMBN发行2单，总规模14.5亿元；类REITs发行2单，总规模40亿元。

而从投向上来看，截至2019年11月30日，以商业广场作为底层资产的资产证券化产品总规模有440.82亿元，为最主要投向；以酒店作为底层资产的有176.68亿元；以写字楼作为底层资产的有111.1亿元；以混合商业资产包作为底层资产的有120亿元；其他业态作为底层资产的，合共173.85亿元。

从11月单月数据上来看，中国内地市场上已发或待发的，以商业地产作为底层资产的ABS共发行5单，总规模115.57亿元，约占1-11月总额的11%，其他资产证券化产品类型并无发行。11月ABS发行中以商业广场作为底层资产的总规模有79.99亿元，为最主要投向；以酒店作为底层资产的有35.58亿元；其他类型底层资产ABS并无发行。

商业地产房企海外发债创新高

2019年是房企偿债高峰年，随着年底房地产企业债务集中到期，同时融资环境的持续缩紧，给房地产行业带来了巨大的压力。近几年国内环境的严峻导致各房企纷纷转向海外融资，其中美元债为房企发外债的主要融资种类。

根据观点指数统计，11月单月已有包括万达、佳兆业、禹州地产、旭辉控股、瑞安、宝龙等在内的10家商业地产房企发行（或计划发行）13笔外债，总发债规模约36.43亿美元，超过10月的发债总额（33亿美元），创下年内单月海外融资新高。

不仅11月商业地产房企海外发债规模创新高，11月的海外发债利率较10月也有所增长。据观点指数统计，11月商业地产房企海外发债利率由3%到12%不等，平均海外发债利率为7.06%，而10月平均海外发债利率为6.05%，平均利率水平环比上升1.01个百分点。其中龙头企业发债利率明显较低，中小房企利率则居高不下，最高达到11.95%。

在11月商业地产房企发行的外债中，绝大部分融资款项将用于偿还现有到期债务，也就是所谓的“借新还旧”。特别是今年7月发改委印发了要求完善房地产企业发行外债备案登记管理的通知，要求了房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

对于中小房企来说，过高的融资成本使得海外发债只能作为现有债务偿还的一个缓兵之计，如何有效的降低境内及海外负债仍是一大难题。

大宗交易表现活跃

近年来，商业地产大宗交易市场持续火爆。传统住宅市场调控越趋严格，不少资本纷纷将注意力集中到商业地产市场上。据第一太平戴维斯统计，2018年全年大宗交易金额达到人民币1888亿元，受宏观市场影响，相比2017年同期下降20%。其中，写字楼资产凭借其稳定性和高回报率，仍然是最受欢迎的资产类别；而最活跃的交易市场仍然是一线城市以及重庆、杭州、成都等发展迅速的二线城市。

根据观点指数不完全统计，11月单月商业地产大宗收购交易共6单，总规模约97.52亿元，其中房企参与的交易数量为5单，表现活跃。其中，酒店交易3单，总规模75.94亿元；写字楼1单，规模为9.1亿元；综合体1单，规模为2.14亿元；物流1单，规模为10.34亿元。