商业地产过剩的深层次原因

大量商业地产做为住宅地产的附属品被推向市场。这严重扭曲了商业地产的价格。

中国的商业地产过剩问题一直存在，如今似乎更加严重。然而，诡异的是，笔者发现商业地产过剩不是一个周期的现像，而是一个持续且不断累积的现像。这背后的深层次原因是体制问题，非市场所能解决。投资商业地产务必小心！

2015年时候，笔者曾经在上海参加过一次住建部组织的小型调研，讨论的就是商业地产过剩和去库存的问题。当时邀请参加研讨有万科、绿地、复星等一众地产企业，都对于地产行业有着非常深刻的认识且对商业地产过剩有切肤之痛。很多观点都是真知灼见，笔者获益很多。

据当时共识，国内商业地产市场除了京沪深等核心城市供需相对平衡之外，包括一线城市广州在内的其他城市都存在不同程度的过剩，去库存周期普遍很长。

近几年里，随着国内的商业地产的大量供应，加之经济形势低迷，需求减弱，商业地产的过剩问题似乎没有缓解，反而进一步恶化。近期屡屡传出新闻，某大型地产企业因为在各地兴建超高型摩天大楼，销售不如预期而引发现金流危机。深圳也传出写字楼空置率上升以及租金价格下降的报道。上海的商业地产如写字楼的空置率也是高居不下。最近有新闻报道，北京也开始出现写字楼空置率飞速上升和租金回报下降的现象。过剩问题已经漫延到一线核心城市了。

据高力国际统计：

• 2019北京甲级写字楼市场全年供应量超过90万平米，是有历史记录以来的最高值；
• 2019年底，北京甲级写字楼的空置率达到15.9%，这也是从2010年以来的最高值；
• 受此影响，截止到2019年底整体北京市场平均租金水平较去年下降4%左右，目前约为每月每平方米383元。

高力国际的观点认为，“面对如此大量的供应，以及不断抬升的空置率水平，北京市场的租金表现依然坚挺”。这反映了中国经济的韧性和北京在中国的地位。然而，“北京市场租金已经进入阶段性调整时期，整体调整时间或持续一年到两年左右”。

房地产行业关于地产价值有三个关键字，实在是至理名言，那就是：“位置、位置和位置”。笔者深为认同。我认为在中国，除了核心城市、核心区域的商业地产可以投资之外，其他的商业地产投资非常危险，要特别小心。

国人普遍偏好地产。香港人这样，台湾人这样，大陆人也不例外。这是民族的文化基因。关于商业地产，国内一直有“一铺养三代”的说法。

还在很小很小的时候，笔者的父亲就给我讲过一个故事。从前有个富翁，生前担心自己的儿子不争气，乱来败掉家产。他于是将所有的钱买了365家商铺。商铺出租给人经商，不收取租金，而是要为他儿子每年提供一天的吃住。这样，富翁觉得可保子孙后代衣食无忧，安心离世。后来，儿子不甘心平庸的生活。在碰上了一个好的商业机遇后，他卖掉所有商铺进行投资，最终失败，落魄街头。

笔者想到自已根正苗红的无产阶级出身，父辈们从来没有拥有过自己的物业，家族也缺少商人基因。所以笔者一直以来都没有明白父亲故事的寓意。直到多年以后，发现中国这些年里，从事地产的人员赚得盘满钵满，从事实业的人员惨淡经营。这才明白，原来中国人的传统智慧传承已在代际交流之中。

这种深入民族骨髓的价值观，必然影响资产价格，导致地产价格偏高。

实体不如地产，这其中的原因非常复杂。按照北大陈平教授在《代谢增长论》一书中的观点，这和西方文明个人主义和东方文明集体主义的竞争格局，有重大关系。

从现实观察来看，中国人做生意喜欢同质化竞争，不太愿意进行不确定巨大的突破性创新类投资。高度扎堆，使得现有实体产业领域的竞争异常激烈，往往“一将功成万骨枯”。

正如故事里富翁儿子的经历所揭示的，地产通用性强，就是经营不好，收益差强人意，总还能剩下点东西，而且持续性强。而实体经营不善，有可能财富立刻归零。从这个角度来讲，地产具备提供保险的“防守”特征，低收益甚至未来“负收益”，也能够被接受。这是从中国人的投资心理学对商业地产的价格走势分析的观点。

针对中国地产，笔者认为仍然有相当的投资价值，然而，住宅地产强于商业地产。投资商业地产需要高度谨慎。