写字楼空置率逼近20%！商业地产过剩的原因
来源：未知
时间：2019-12-21 15:59
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写字楼空置率逼近20%！商业地产过剩的原因
大量商业地产做为住宅地产的附属品被推向市场。这严重扭曲了商业地产的价格。
中国的商业地产过剩问题一直存在，如今似乎更加严重。然而，诡异的是，笔者发现商业地产过剩不是一个周期的现像，而是一个持续且不断累积的现像。这背后的深层次原因是体制问题，非市场所能解决。投资商业地产务必小心！
2015年时候，笔者曾经在上海参加过一次住建部组织的小型调研，讨论的就是商业地产过剩和去库存的问题。当时邀请参加研讨有万科、绿地、复星等一众地产企业，都对于地产行业有着非常深刻的认识且对商业地产过剩有切肤之痛。很多观点都是真知灼见，笔者获益很多。
据当时共识，国内商业地产市场除了京沪深等核心城市供需相对平衡之外，包括一线城市广州在内的其他城市都存在不同程度的过剩，去库存周期普遍很长。
近几年里，随着国内的商业地产的大量供应，加之经济形势低迷，需求减弱，商业地产的过剩问题似乎没有缓解，反而进一步恶化。近期屡屡传出新闻，某大型地产企业因为在各地兴建超高型摩天大楼，销售不如预期而引发现金流危机。深圳也传出写字楼空置率上升以及租金价格下降的报道。上海的商业地产如写字楼的空置率也是高居不下。最近有新闻报道，北京也开始出现写字楼空置率飞速上升和租金回报下降的现象。过剩问题已经漫延到一线核心城市了。
据高力国际统计：
高力国际的观点认为，“面对如此大量的供应，以及不断抬升的空置率水平，北京市场的租金表现依然坚挺”。这反映了中国经济的韧性和北京在中国的地位。然而，“北京市场租金已经进入阶段性调整时期，整体调整时间或持续一年到两年左右”。
房地产行业关于地产价值有三个关键字，实在是至理名言，那就是：“位置、位置和位置”。笔者深为认同。我认为在中国，除了核心城市、核心区域的商业地产可以投资之外，其他的商业地产投资非常危险，要特别小心。
国人普遍偏好地产。香港人这样，台湾人这样，大陆人也不例外。这是民族的文化基因。关于商业地产，国内一直有“一铺养三代”的说法。
还在很小很小的时候，笔者的父亲就给我讲过一个故事。从前有个富翁，生前担心自己的儿子不争气，乱来败掉家产。他于是将所有的钱买了365家商铺。商铺出租给人经商，不收取租金，而是要为他儿子每年提供一天的吃住。这样，富翁觉得可保子孙后代衣食无忧，安心离世。后来，儿子不甘心平庸的生活。在碰上了一个好的商业机遇后，他卖掉所有商铺进行投资，最终失败，落魄街头。
笔者想到自已根正苗红的无产阶级出身，父辈们从来没有拥有过自己的物业，家族也缺少商人基因。所以笔者一直以来都没有明白父亲故事的寓意。直到多年以后，发现中国这些年里，从事地产的人员赚得盘满钵满，从事实业的人员惨淡经营。这才明白，原来中国人的传统智慧传承已在代际交流之中。
这种深入民族骨髓的价值观，必然影响资产价格，导致地产价格偏高。
实体不如地产，这其中的原因非常复杂。按照北大陈平教授在《代谢增长论》一书中的观点，这和西方文明个人主义和东方文明集体主义的竞争格局，有重大关系。
从现实观察来看，中国人做生意喜欢同质化竞争，不太愿意进行不确定巨大的突破性创新类投资。高度扎堆，使得现有实体产业领域的竞争异常激烈，往往“一将功成万骨枯”。
正如故事里富翁儿子的经历所揭示的，地产通用性强，就是经营不好，收益差强人意，总还能剩下点东西，而且持续性强。而实体经营不善，有可能财富立刻归零。从这个角度来讲，地产具备提供保险的“防守”特征，低收益甚至未来“负收益”，也能够被接受。这是从中国人的投资心理学对商业地产的价格走势分析的观点。
针对中国地产，笔者认为仍然有相当的投资价值，然而，住宅地产强于商业地产。投资商业地产需要高度谨慎。这是因为以下几个方面的原因造成的。
1、从租金回报率来看，地产价格存在高估。
相比商业地产，住宅地产背后的支撑因素更强。住宅地产则具有较高的“消费品”特征，不能完全按照资产的定价逻辑。普通的消费品，一旦消费，立刻失去全部价值，从投资收益的角度，是负的100%。然而，作为消费品，因为提供了当期的满足。另外，中国的住宅和户口及社会福利等挂钩，有额外的附加价值。这些都是被社会大众所普遍认可的。
商业地产更接近于纯粹的“投资品”，受其他资产定价和收益的影响。而如果按照投资品的收益率来评估资产的价格，无论是住宅地产或是商业地产，都存在一定程度的高估。
之前中国经济处于高速发展阶段，这使得租金有着较快的上涨速度。随着租金上涨，租金回报率如果按照购买时的价格来计算，是非常可观的。这为商业地产的高价格提供了支撑。类比实体上市公司，一个盈利高速增长的企业，的确有理由获得高的市盈率估值，然而随着增长速度放缓，终究要回到合理的市盈率水平。然而，租金上涨的趋势目前已经随着经济进入中低速增长的阶段而终止。如今连北京、上海、深圳等核心城市也因为空置率过高，而出现租金下降。
2、第二个原因，对于商业地产的价格走势更加重要，可以说是致命的，这是中国特殊国情所决定的。
从纯粹市场化的因素来讲，商业地产市场出现供给过剩、空置率上升、租金下降，并不是一个反常的现像，这是商业地产周期性的体现。由于建造周期的原因，这使得商业地产的供给并不能与需求保持时间上严格对应的平衡。这使得商业地产市场形成较为明显的周期特征。笔者翻译的《REITs：房地产投资信托基金》一书，当中详细介绍了美国商业地产的周期，关于此内容，有兴趣者可以扫码收看如下视频课程。
在美国，商业地产的周期表现大致如下：
在国内，无论租金上涨或是下跌，对商业地产的供给影响不会很大。这一由市场力量所决定的周期，却由于地方政府的经济行为而受到严重影响。
地方政府垄断并且主导了一级土地市场，并且有着非常强的发展经济的动机。为了开发一个地区，地方政府会充分利用手中的资源，其中最主要的就是土地资源。无论对于产业的发展，还是对于居住环境的改善，还是城市面貌的提升，商业地产都具备一定的和基础设施类似的公共品特征，地方政府对于建设商业地产，必然乐此不疲。
地方政府在提供住宅用地的时候，在建设规划的时候，很多时候会要求建设相应的商业地产。这种要求，取决于地方政府的利益和意志，并不会随着商业地产的供需形势及价格变化而较大调整。这也是众多房地产开发商感到痛苦的地方。地产开发商在拿地的时候，通常会对项目进行全盘考虑，会将商业地产的价格较低和销售困难的因素考虑进去，以住宅的收益来平衡商业地产的亏损。很多地产项目失败，来自于商业地产部分的失败。
住宅贴补商业的情况，使得众多商业地产被不计成本和收益的推向市场。REITs市场里的商业地产的重置成本和预期收益率对于供给的限制，这一财务硬约束被打破！
开发商通过住宅已经实现了盈利目标，留下大量可以不计价格出售的商业地产，随时扑向市场。大量商业地产做为住宅地产的附属品被推向市场。这严重扭曲了商业地产的价格。
类比的例子是澳大利亚的羊肉价格，由于养羊的主要目的用于生产羊毛，羊肉被连带生产出来了。羊肉供给及价格不由食品市场定场决定而由服装市场决定。
3、位置、位置和位置！
因此，房地产三个关键字的至理名言，那就是：“位置、位置和位置”，在当前的中国的商业地产市场，更有意义。只有那些土地已经开发完毕的区域，身处核心地段的商业地产，不会受到不计成本的市场供给的影响，才具备长期的投资价值。
大量商业地产做为住宅地产的附属品被推向市场。这严重扭曲了商业地产的价格。
中国的商业地产过剩问题一直存在，如今似乎更加严重。然而，诡异的是，笔者发现商业地产过剩不是一个周期的现像，而是一个持续且不断累积的现像。这背后的深层次原因是体制问题，非市场所能解决。投资商业地产务必小心！
2015年时候，笔者曾经在上海参加过一次住建部组织的小型调研，讨论的就是商业地产过剩和去库存的问题。当时邀请参加研讨有万科、绿地、复星等一众地产企业，都对于地产行业有着非常深刻的认识且对商业地产过剩有切肤之痛。很多观点都是真知灼见，笔者获益很多。
据当时共识，国内商业地产市场除了京沪深等核心城市供需相对平衡之外，包括一线城市广州在内的其他城市都存在不同程度的过剩，去库存周期普遍很长。
近几年里，随着国内的商业地产的大量供应，加之经济形势低迷，需求减弱，商业地产的过剩问题似乎没有缓解，反而进一步恶化。近期屡屡传出新闻，某大型地产企业因为在各地兴建超高型摩天大楼，销售不如预期而引发现金流危机。深圳也传出写字楼空置率上升以及租金价格下降的报道。上海的商业地产如写字楼的空置率也是高居不下。最近有新闻报道，北京也开始出现写字楼空置率飞速上升和租金回报下降的现象。过剩问题已经漫延到一线核心城市了。
据高力国际统计：
高力国际的观点认为，“面对如此大量的供应，以及不断抬升的空置率水平，北京市场的租金表现依然坚挺”。这反映了中国经济的韧性和北京在中国的地位。然而，“北京市场租金已经进入阶段性调整时期，整体调整时间或持续一年到两年左右”。
房地产行业关于地产价值有三个关键字，实在是至理名言，那就是：“位置、位置和位置”。笔者深为认同。我认为在中国，除了核心城市、核心区域的商业地产可以投资之外，其他的商业地产投资非常危险，要特别小心。
国人普遍偏好地产。香港人这样，台湾人这样，大陆人也不例外。这是民族的文化基因。关于商业地产，国内一直有“一铺养三代”的说法。
还在很小很小的时候，笔者的父亲就给我讲过一个故事。从前有个富翁，生前担心自己的儿子不争气，乱来败掉家产。他于是将所有的钱买了365家商铺。商铺出租给人经商，不收取租金，而是要为他儿子每年提供一天的吃住。这样，富翁觉得可保子孙后代衣食无忧，安心离世。后来，儿子不甘心平庸的生活。在碰上了一个好的商业机遇后，他卖掉所有商铺进行投资，最终失败，落魄街头。
笔者想到自已根正苗红的无产阶级出身，父辈们从来没有拥有过自己的物业，家族也缺少商人基因。所以笔者一直以来都没有明白父亲故事的寓意。直到多年以后，发现中国这些年里，从事地产的人员赚得盘满钵满，从事实业的人员惨淡经营。这才明白，原来中国人的传统智慧传承已在代际交流之中。
这种深入民族骨髓的价值观，必然影响资产价格，导致地产价格偏高。
实体不如地产，这其中的原因非常复杂。按照北大陈平教授在《代谢增长论》一书中的观点，这和西方文明个人主义和东方文明集体主义的竞争格局，有重大关系。
从现实观察来看，中国人做生意喜欢同质化竞争，不太愿意进行不确定巨大的突破性创新类投资。高度扎堆，使得现有实体产业领域的竞争异常激烈，往往“一将功成万骨枯”。
正如故事里富翁儿子的经历所揭示的，地产通用性强，就是经营不好，收益差强人意，总还能剩下点东西，而且持续性强。而实体经营不善，有可能财富立刻归零。从这个角度来讲，地产具备提供保险的“防守”特征，低收益甚至未来“负收益”，也能够被接受。这是从中国人的投资心理学对商业地产的价格走势分析的观点。
针对中国地产，笔者认为仍然有相当的投资价值，然而，住宅地产强于商业地产。投资商业地产需要高度谨慎。这是因为以下几个方面的原因造成的。
1、从租金回报率来看，地产价格存在高估。
相比商业地产，住宅地产背后的支撑因素更强。住宅地产则具有较高的“消费品”特征，不能完全按照资产的定价逻辑。普通的消费品，一旦消费，立刻失去全部价值，从投资收益的角度，是负的100%。然而，作为消费品，因为提供了当期的满足。另外，中国的住宅和户口及社会福利等挂钩，有额外的附加价值。这些都是被社会大众所普遍认可的。
商业地产更接近于纯粹的“投资品”，受其他资产定价和收益的影响。而如果按照投资品的收益率来评估资产的价格，无论是住宅地产或是商业地产，都存在一定程度的高估。
之前中国经济处于高速发展阶段，这使得租金有着较快的上涨速度。随着租金上涨，租金回报率如果按照购买时的价格来计算，是非常可观的。这为商业地产的高价格提供了支撑。类比实体上市公司，一个盈利高速增长的企业，的确有理由获得高的市盈率估值，然而随着增长速度放缓，终究要回到合理的市盈率水平。然而，租金上涨的趋势目前已经随着经济进入中低速增长的阶段而终止。如今连北京、上海、深圳等核心城市也因为空置率过高，而出现租金下降。
2、第二个原因，对于商业地产的价格走势更加重要，可以说是致命的，这是中国特殊国情所决定的。
从纯粹市场化的因素来讲，商业地产市场出现供给过剩、空置率上升、租金下降，并不是一个反常的现像，这是商业地产周期性的体现。由于建造周期的原因，这使得商业地产的供给并不能与需求保持时间上严格对应的平衡。这使得商业地产市场形成较为明显的周期特征。笔者翻译的《REITs：房地产投资信托基金》一书，当中详细介绍了美国商业地产的周期，关于此内容，有兴趣者可以扫码收看如下视频课程。
在美国，商业地产的周期表现大致如下：
在国内，无论租金上涨或是下跌，对商业地产的供给影响不会很大。这一由市场力量所决定的周期，却由于地方政府的经济行为而受到严重影响。
地方政府垄断并且主导了一级土地市场，并且有着非常强的发展经济的动机。为了开发一个地区，地方政府会充分利用手中的资源，其中最主要的就是土地资源。无论对于产业的发展，还是对于居住环境的改善，还是城市面貌的提升，商业地产都具备一定的和基础设施类似的公共品特征，地方政府对于建设商业地产，必然乐此不疲。
地方政府在提供住宅用地的时候，在建设规划的时候，很多时候会要求建设相应的商业地产。这种要求，取决于地方政府的利益和意志，并不会随着商业地产的供需形势及价格变化而较大调整。这也是众多房地产开发商感到痛苦的地方。地产开发商在拿地的时候，通常会对项目进行全盘考虑，会将商业地产的价格较低和销售困难的因素考虑进去，以住宅的收益来平衡商业地产的亏损。很多地产项目失败，来自于商业地产部分的失败。
住宅贴补商业的情况，使得众多商业地产被不计成本和收益的推向市场。REITs市场里的商业地产的重置成本和预期收益率对于供给的限制，这一财务硬约束被打破！
开发商通过住宅已经实现了盈利目标，留下大量可以不计价格出售的商业地产，随时扑向市场。大量商业地产做为住宅地产的附属品被推向市场。这严重扭曲了商业地产的价格。
类比的例子是澳大利亚的羊肉价格，由于养羊的主要目的用于生产羊毛，羊肉被连带生产出来了。羊肉供给及价格不由食品市场定场决定而由服装市场决定。
3、位置、位置和位置！
因此，房地产三个关键字的至理名言，那就是：“位置、位置和位置”，在当前的中国的商业地产市场，更有意义。只有那些土地已经开发完毕的区域，身处核心地段的商业地产，不会受到不计成本的市场供给的影响，才具备长期的投资价值。
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