房企一哥727亿债务压顶，“二代”接班庞大版图
来源：未知
时间：2020-02-14 13:53
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房企一哥727亿债务压顶，“二代”接班庞大版图
近日，穆迪将正商集团有限公司（下称“正商集团”）及其在香港上市的子公司正商实业有限公司（下称“正商实业”）评级展望从“稳定”调整为“负面”，同时维持正商的B1企业家族评级以及正商实业高级无担保债券的B2债项评级。
01
现金流预警，631亿流动负债承压
对于此次评级，穆迪助理副总裁兼分析师Celine Yang表示：“展望调整为‘负面’反映了我们的预期，即在未来6-12个月，正商集团的信用指标可能会恶化至目前评级疲弱的水平。主要由于对正商集团现金流放缓（主要是现金回收周期延长的结果）存在担忧，以及该公司实现业务增长计划的能力受到限制。”
但是，由于郑州严格控制资金，穆迪认为，公司合同销售额的现金收款率从2018年的72%降至今年的60%-65%。如果这种情况在未来6-12个月延续，公司的流动性可能会减弱，从而限制公司的增长速度，削弱未来6-12个月的财务指标。
穆迪估计，正商集团的土地储备（不包括安置房用地）从2018年底的674万平方米降至2019年底的540-570万平方米，部分原因是郑州市某些地区地方政府城市规划改变，以及该公司延迟收购郑州市的某些土地。
这样的土地储备规模，只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年，穆迪表示，为了支持业务增长，公司将不得不在未来6-12个月加速收购土地，进而增加其债务融资需求。
这一状况将产生连锁效应，穆迪认为，正商集团的收入/调整后债务将从2019年6月的111%降至约67%-70%，利息倍数将从4.5倍降至2.3-2.7倍。
这一水平，对于正商集团目前的B1评级来说已是很低，难言乐观。
公开数据显示，截至2019年6月30日，正商集团总资产为838.49亿元，负债总额为726.98亿元，其中流动负债631.19亿元。目前，正商集团旗下河南正商物业管理有限公司债券存续规模2.47亿元，存量3只。
此外，港股上市公司正商实业名下还有一只3.4亿（约24亿人民币）的美元债。
02
“二代”接班，河南房企老大排名暴跌
正商集团创始人是张敬国，1962年出生于南阳邓州，17岁时考入郑州大学物理系无线电专业。大学毕业后，他被分配到河南省轻工业厅工作，1995年下海创业。
1998年，张敬国正式组建正商地产，并以开山之作“北云鹤花园”开启了郑州北区高档住宅的先河，一举在郑州市场打响了名号。
此后，正商集团越做越大。2018年销售额迈入“500亿俱乐部”，连续七年销售额和销售面积位居郑州第一名，并蝉联中国房地产百强企业、2018中国房地产开发企业50强。
正商集团旗下楼盘名称也颇为大气，“城”字和“钻”是正商集团在河南常用的项目尾字，例如正商城、正商中州城、正商明钻、正商新蓝钻等等。
而除了深耕河南省，正商集团还于2011年进军海南，2017年在北京拿地，2018年落子武汉，触角伸向北京、湖北、山东、海南等多个省市。
不仅如此，由张敬国执掌的正商集团在资本市场也“长袖善舞”。
2015年，正商集团作价7.31亿港元收购恒辉并借壳港股上市；2016年，旗下GMRE公司美国纽交所上市；2018年，入主A股上市公司赞宇科技；2019年，子公司兴业物联向港交所递交IPO招股书。
至此，正商集团拥有三家分别在港股、A股、美股上市的控股子公司，同时也是郑州银行的第三大股东。
在完成资本版图的布局后，自2018年以来，张敬国逐渐将权柄交给了自己的女儿张惠琪。张惠琪出生于1989年，已是正商集团及旗下多家子公司的实际控制人。
据自媒体楼市资本论报道，这位三十出头的低调“二代”张惠琪与少林寺关系似乎不错。
2017年7月，张惠琪曾接待到访正商集团的30位企业家同学。参访期间，张惠琪陪他们去了少林寺，并与少林寺方丈合影留念。张惠琪还向释永信赠送了一个印有少林寺山门图案的精美盘子。
不过，小债注意到，在2019年的民营企业500强榜单上，正商集团名次从2018年的289名大幅下滑到第395名。在积极布局的同时，此次排名下滑也考验着张敬国父女。
近日，穆迪将正商集团有限公司（下称“正商集团”）及其在香港上市的子公司正商实业有限公司（下称“正商实业”）评级展望从“稳定”调整为“负面”，同时维持正商的B1企业家族评级以及正商实业高级无担保债券的B2债项评级。
01
现金流预警，631亿流动负债承压
对于此次评级，穆迪助理副总裁兼分析师Celine Yang表示：“展望调整为‘负面’反映了我们的预期，即在未来6-12个月，正商集团的信用指标可能会恶化至目前评级疲弱的水平。主要由于对正商集团现金流放缓（主要是现金回收周期延长的结果）存在担忧，以及该公司实现业务增长计划的能力受到限制。”
但是，由于郑州严格控制资金，穆迪认为，公司合同销售额的现金收款率从2018年的72%降至今年的60%-65%。如果这种情况在未来6-12个月延续，公司的流动性可能会减弱，从而限制公司的增长速度，削弱未来6-12个月的财务指标。
穆迪估计，正商集团的土地储备（不包括安置房用地）从2018年底的674万平方米降至2019年底的540-570万平方米，部分原因是郑州市某些地区地方政府城市规划改变，以及该公司延迟收购郑州市的某些土地。
这样的土地储备规模，只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年，穆迪表示，为了支持业务增长，公司将不得不在未来6-12个月加速收购土地，进而增加其债务融资需求。
这一状况将产生连锁效应，穆迪认为，正商集团的收入/调整后债务将从2019年6月的111%降至约67%-70%，利息倍数将从4.5倍降至2.3-2.7倍。
这一水平，对于正商集团目前的B1评级来说已是很低，难言乐观。
公开数据显示，截至2019年6月30日，正商集团总资产为838.49亿元，负债总额为726.98亿元，其中流动负债631.19亿元。目前，正商集团旗下河南正商物业管理有限公司债券存续规模2.47亿元，存量3只。
此外，港股上市公司正商实业名下还有一只3.4亿（约24亿人民币）的美元债。
02
“二代”接班，河南房企老大排名暴跌
正商集团创始人是张敬国，1962年出生于南阳邓州，17岁时考入郑州大学物理系无线电专业。大学毕业后，他被分配到河南省轻工业厅工作，1995年下海创业。
1998年，张敬国正式组建正商地产，并以开山之作“北云鹤花园”开启了郑州北区高档住宅的先河，一举在郑州市场打响了名号。
此后，正商集团越做越大。2018年销售额迈入“500亿俱乐部”，连续七年销售额和销售面积位居郑州第一名，并蝉联中国房地产百强企业、2018中国房地产开发企业50强。
正商集团旗下楼盘名称也颇为大气，“城”字和“钻”是正商集团在河南常用的项目尾字，例如正商城、正商中州城、正商明钻、正商新蓝钻等等。
而除了深耕河南省，正商集团还于2011年进军海南，2017年在北京拿地，2018年落子武汉，触角伸向北京、湖北、山东、海南等多个省市。
不仅如此，由张敬国执掌的正商集团在资本市场也“长袖善舞”。
2015年，正商集团作价7.31亿港元收购恒辉并借壳港股上市；2016年，旗下GMRE公司美国纽交所上市；2018年，入主A股上市公司赞宇科技；2019年，子公司兴业物联向港交所递交IPO招股书。
至此，正商集团拥有三家分别在港股、A股、美股上市的控股子公司，同时也是郑州银行的第三大股东。
在完成资本版图的布局后，自2018年以来，张敬国逐渐将权柄交给了自己的女儿张惠琪。张惠琪出生于1989年，已是正商集团及旗下多家子公司的实际控制人。
据自媒体楼市资本论报道，这位三十出头的低调“二代”张惠琪与少林寺关系似乎不错。
2017年7月，张惠琪曾接待到访正商集团的30位企业家同学。参访期间，张惠琪陪他们去了少林寺，并与少林寺方丈合影留念。张惠琪还向释永信赠送了一个印有少林寺山门图案的精美盘子。
不过，小债注意到，在2019年的民营企业500强榜单上，正商集团名次从2018年的289名大幅下滑到第395名。在积极布局的同时，此次排名下滑也考验着张敬国父女。
